A 2017 első félévi jelentésből többek között kiderül, hogy:

· a kereslet töretlenül erős maradt;
· az átlagos négyzetméterár egy év alatt 10 százalékkal, 655 ezer forintra nőtt;
· a kerületi átlagos négyzetméterárak 300 ezer és 1,1 millió forint között szóródnak;
· új projektekben 5400 lakás értékesítése kezdődött meg, ezek ötöde el is kelt;
· csupán alig több mint 300 elkészült, átadott új lakás vár vevőre;
· az értékesített lakások harmada, az újonnan induló projektek fele a XIII. kerületben van;
· az építkezések 4500 budapesti lakás esetében még el sem kezdődtek, egyes projekteket fel is függesztettek

Árak

A fővárosi újlakás-árak továbbra is széles skálán mozognak és számottevően meghaladják az egy évvel korábbi átlagértékeket. Jelenleg 655 ezer forint az átlagos budapesti négyzetméterár, ami az egy évvel korábbi 598 ezer forintos értéket közel 10 százalékkal múlja felül, a múlt év végi 620 ezer forintot pedig nem egészen 6 százalékkal. A budai átlagár fél év alatt 660 ezer forintról 687 ezer forintra (+4,1 százalék), a pesti pedig 600 ezer forintról 642 ezer forintra (+7,0 százalék) emelkedett.






A 2017. június végi adatok alapján a legalacsonyabb áron a XXIII. kerületben vásárolhatunk, itt átlagosan 315 ezer forintos négyzetméteráron kínálják a lakásokat, míg a legdrágábbnak az V. kerület számít, ahol közel négyszer ennyibe, 1,1 millió forintba kerül egy négyzetméter. A városközpont közelében fekvő zöldövezeti kerületek közül Zuglóban vásárolhatunk a legkedvezőbb áron. Itt átlagosan 550 ezer forintba kerül egy négyzetméter, szemben például a budai III. kerületben mért 670 ezer forintos szinttel.


Kereslet, kínálat

A budapesti lakáspiacon töretlenül magas volt a kereslet az újépítésű lakások iránt 2017 első hat hónapjában. A 2016 egészében megvalósult 7000 lakás feletti eladáshoz hasonlóan élénk maradt a piac, hiszen az idei első félévben már közel 3800 új otthon talált gazdára. Ez a tranzakciószám egyébként meghaladja a 2015-ben lezárult összes eladást. A Cordia nemrégiben értékesítette ezredik lakását abból az 1500 okosotthonból, amelynek építését még az elmúlt év tavaszán jelentették be.

Mindezzel párhuzamosan a kínálat is egyenletesen bővült: ahogy a tavalyi év második felében, úgy az idei első félévben is 5400 lakás értékesítése kezdődött meg új projektekben, ráadásul az ezekben lévő lakások ötöde mostanra el is kelt. A jelentős mennyiségű eladás mellett a gazdára váró új lakások száma is nőtt: 7400 otthon volt elérhető júniusban a múlt év végi 5100 után. Nincsenek könnyű helyzetben, akik nem a tervezőasztalról vásárolnának, hanem a már elkészült új otthonokból válogatnának, hiszen Budapesten mindössze alig több mint 300 átadott lakás vár vevőre.

A projektek mérete városrészenként továbbra is eltérő képet mutat, de szembetűnő változás, hogy idén a 200 lakásosnál nagyobb projektek választéka dinamikusan bővült. Míg tavaly összesen 12 ilyen fejlesztés volt a piacon, addig 2017-ben ehhez további 8 érkezett, összesen több mint 2000 lakásos kínálattal.

Csúszások, átadások, veszélyes tévhitek

A jelenleg értékesítés alatt álló projektekben összesen 15 700 lakás építését tervezik. E mennyiség felét már el is adták a fejlesztők, miközben az építkezések 4500 lakás esetében még el sem kezdődtek. Az építőipari kapacitások hiánya, illetve az abból fakadó költségemelkedés számos, kisebb és közepes méretű fejlesztő projektje esetében gondot okoz, bizonytalanná téve az átadás időpontját. Ez azt jelenti, hogy a jelenleg értékesítés alatt álló projektek lakásai közül minden ötödik átadásánál több, mint féléves csúszásra lehet számítani az eredetileg tervezett időponthoz képest – mintegy 3500 lakás tartozik e körbe Budapesten. A csúszások mellett egyes projektek felfüggesztésére is volt példa az első félévben: ez közel 150 lakást érintett, ráadásul olyan projektekben, ahol már eladások is történtek.

„Fontos, hogy a vevők leszámoljanak néhány, számukra különösen veszélyes tévhittel” – kommentálta a kutatás adatait Földi Tibor, a Cordia Zrt. vezérigazgatója. Sokan gondolják úgy, hogy ha egy lakóingatlan-projekt generálkivitelező nélkül, illetve önerős forrásból valósul meg, az minden esetben kedvező a vásárlók számára, de ez nem feltétlenül van így, sőt, ezek a megoldások veszélyesek is lehetnek.

„Tapasztalataink azt mutatják, hogy kockázatos lehet olyan fejlesztést választani, ahol nem önállóan működő, érdemi referenciával bíró generálkivitelezővel zajlik az építkezés, hiszen így a vevők lemondanak arról az ötéves garanciáról, ami a generálkivitelezőnél érvényesíthető” – fogalmazott a vezérigazgató. Nem ritka az sem, hogy egy fejlesztést önerősként, azaz banki finanszírozás nélkül hirdetnek meg, ami szintén rizikós lehet. „Ebben az esetben az jelenti a kockázatot, hogy amennyiben bármilyen nem várt probléma adódik és leáll a fejlesztés, akkor a vevők futhatnak a már befizetett pénzük után” – hívta fel a figyelmet Földi Tibor.

Néhány kerületre koncentrálódik a piac
Az idén elindult nagy projektek fele egyetlen kerületben, a kiemelkedő újépítésű aktivitást mutató XIII. kerületben található. Ez a kerület idén tovább növelte jelentőségét és súlyát a budapesti újépítésű-piacon: az értékesített lakások harmada, és az újonnan induló projektek közel 45 százaléka itt található. Ezen belül is ugrásszerű a bővülés a Duna mentén, pontosabban a Vizafogó/Marina-part területén, ahol megháromszorozódott a szabad lakások kínálata. Itt jelenleg 840 lakás eladó, míg a Lőportárdűlőn immár két és félszer nagyobb a kínálat, mint az elmúlt év végén. A Cordia a kerület mindkét említett területén jelen van saját fejlesztéssel: a Marina Garden projektet a közelmúltban vásárolta meg 100 százalékban, illetve javában zajlik a Young City építkezése is.

Míg korábban a XIII. és a XI. kerület számai viszonylag közel voltak egymáshoz, addig az idén a pesti lokáció gyakorlatilag állva hagyta a dél-budait. Ez azt jelenti, hogy az első félévben az eladások számát tekintve már csak 17 százalék volt a XI. kerület súlya a fővárosban, az új projektek terén pedig csak 9 százalék.








Amint az a fenti ábrákból is kiderül, az említett kerületek mellett az újépítésű projektek a VIII., a XI. és a XIII. kerületben koncentrálódnak – itt a legaktívabb a Cordia is –, miközben a pesti külső kerületekben szinte nem is találunk épülő lakásokat.