Intenzíven változik a magyar irodapiac
2010 januárjában három ingatlan-tanácsadó (Colliers International, az EHL Hungary, valamint az Eston International) által alapított RERA elkészítette a 2010 első negyedévre vonatkozó irodapiaci beszámolóját.
2010. április 10. szombat 13:17 - HírExtra
Az irodapiac mérete
A RERA az első negyedéves elemzését valamivel több, mint 2,3 millió négyzetméternyi modern irodaállomány vizsgálatára alapozza, mely nem tartalmazza a tulajdonosok által kizárólagosan használt épületeket, valamint a speciális műszaki kialakítású irodaépületeket.
Új átadások
A budapesti irodapiac növekedése felgyorsult 2006 és 2009 között, mivel ekkor jelentős mennyiségű új irodaterület került a piacra. 2005-ben még csak 71 ezer m2 irodaterületet adtak át, de már 2006-ban az átadások szintje elérte a 182 ezer m2-t, és ez 2009-re fokozatosan 300 ezer m2-re emelkedett.
A régiós előrejelzés
A válság hatása leginkább a lengyel piacon volt érezhető. Tavaly negyvenhat százalékkal kevesebb irodát adtak bérbe, mint az azt megelőző évben. Bár a kihasználatlansági mutató éppen ezért nőtt - 4,5 százalékról 7,3 százalékra - az még mindig a legalacsonyabb a közép-kelet-európai régió országai közül. A lengyeleket a csehek követik 11,6 százalékos kihasználatlansági mutatóval, Romániában tizenhat százalékra nőtt az index, míg Magyarországon tizenhárom százalék körüli értékről 21,9 százalékra. A magyar piac talpra állása csak 2012-ben várható, mivel az elmaradt fejlesztések miatt ekkor esedékesek új átadások.
A gazdasági folyamatok hatására a fejlesztés növekedési üteme 2009-ben lassulni kezdett.
Ennek következményeként 2010 első negyedévében 50.500 m2 modern irodaterület került átadásra, mely a korábbi előrejelzések szerint a 2009-es évre volt ütemezve. Ennek mintegy kétharmadát, 33.011 m2-t Bel-Budán adták át, mely jelent sen felülmúlta az elmúlt
3 évben tapasztalt aktivitást.
Kihasználatlanság
Az üresedési ráta az egyébként is kedvelt Váci úti irodafolyosón továbbra is 20 százalék alatt maradt (18,2%), míg a Belváros (központi üzleti negyed) üresedési mutatója 23,5 százalékra szökött, amely az új irodaterületek átadásának köszönhető. A várakozásoknak megfelelően az úgynevezett peremterületeken tapasztalható a legmagasabb érték: 40,5 százalék.
A piac egészére vetített átlagos üresedési mutató méréseink alapján 24,9 százalék, mely az előző negyedévhez képest további növekedést mutat.
Bérlői aktivitás
A RERA adatai alapján az ismert piaci alapú bérbeadási szerződések nagysága meghaladta az 54 ezer négyzetmétert. Legaktívabb a Váci úti irodafolyosó volt, ahol a teljes negyedéves kereslet több, mint harmada (37,6%) jelent meg, a második a Bel-Buda alpiac (20%) és azt követi Dél-Buda (16,5%). A többi alpiac egyszámjegyű piaci részesedéssel bír a teljes keresletből.
A keresleti oldal gyengeségét jól jellemzi, hogy a negyedévben tapasztalt új irodabérleti szerződéskötések rendre 2000 m2 alatt maradtak. Ezzel szemben a bérleti szerződések hosszabbításánál - ahogyan várható is volt - nem volt ritka az 5000 m2 körüli területnagyság sem, mint például az Ernst & Young újrakötése a WestEnd Business Centerben.
Ezek a tények mutatják, hogy a nagy alapterület-igényű bérlők 2010 első negyedévben lezárult szerződéskötéseiknél is az újratárgyalás mellett döntöttek. Az adatgyűjtés során számos irodaház esetében volt példa úgynevezett terület-visszaadásra, amikor a bérlő csökkentette irodaterületét.
