Utóbbi persze elsősorban azokra az I., II. és XII. kerületi lakásokra igaz, melyeket túláraztak a tulajdonosaik. És ilyenből akad bőven - derült ki Nagy Andrea, a Balla Ingatlan bel-budai irodájának szakmai vezetőjének szavaiból.

A túlárazott lakások áraiból sokat lehet alkudni

Ami leginkább jellemzi most a piacot, azok a rendkívül magas hirdetési árak, melyekből aztán később kénytelen engedni az eladók. Mint az ingatlanközvetítő elmondta, a nagyon jó lakásoknál ugyan még nem jelent meg az alku, viszont a kevésbé vonzó paraméterekkel rendelkező ingatlanoknál határozottan érezhető. Ezek a lakások jellemzően túlárazottnak is tekinthetők, hiszen adottságaik miatt nem tolonganak értük a vevők.

Az alkuval kapcsolatban a szakember megjegyezte, hogy annak mértéke általában attól függ, hogy adott ingatlan mennyire van túlárazva. Nem jelenthető ki, hogy összességében csökkent vagy nőtt volna az alku mértéke az elmúlt hónapokban, mert lakásonként eltérő túlárazásokkal lehet találkozni.

Az árakat tekintve Bel-Budán belül az I. kerület a legdrágább, hiszen ott a Balla Ingatlan adatai szerint a használt lakások négyzetméterára 620-800 ezer forint között alakul átlagosan. A II. kerületben 550-650 ezer forint körüli átlagárakról, míg a XII. kerületben 630-700 ezer forintos árakról beszélhetünk. Utóbbi két kerületben a jó állapotú családi házak négyzetméterára 400-800 ezer forint között mozog.

Álmodoznak a vevők is

A korábban említett, gyengébb adottságú lakások tulajdonosai egyébként sokkal jobban megérzik, hogy kevesebb a vevő a piacon. Ráadásul a vevők sokkal jobban megnézik, hogy mit vesznek - jelezte Nagy Andrea.

A vevőkre jellemző, hogy általában a 2-3 szobás - ritkábban 4 szobás -, erkélyes, első emeleti (legfeljebb 2. emeleti), jó helyen lévő, jó közlekedésű, zöldövezeti, csendes lakásokat keresik Bel-Budán. Területileg az I. kerületben a vár környékét kedvelik talán leginkább a vevők, a II. kerületben Rózsadomb és Budagyöngye környéke vonzó számukra, míg a XII. kerületben a MOM Park körüli részek.

Jellemző, hogy errefelé a többség készpénzért vásárol, viszont ha nem is nagy százalékban, de megjelentek azok is, akik hitelt is felhasználnak a lakásvásárláshoz. Az ő arányuk körülbelül 20-30 százalékot teheti ki, vagyis lényegesen alacsonyabb, mint amivel például a külső pesti kerületekben találkozhatunk. Ami viszont számottevő, az a lakástakarékpénztári megtakarítások megjelenése, vélhetően azért, mert kezdenek lejárni az LTP-k - jegyezte meg Nagy Andrea.

Újépítésűek 1 millióért, mérsékelt kereslet a kiadó lakások iránt

Az újépítésű lakások kínálata errefelé nem igazán befolyásolja a piacot, mivel ezekben a kerületekben nem jelennek meg túl nagy számban. De ami meglepő, hogy túl sokan nem is keresik őket. Amire lenne igény, azok a kész, beköltözhető újépítésű lakások, ilyenek viszont egyáltalán nincsenek most a bel-budai kínálatban - hívta fel a figyelmet az ingatlanközvetítő.

Ugyanakkor persze találni néhány projektet: ezek jellemzően kis lakásszámúak, vagyis a II. kerületben 10 lakás alattiak a XII. kerületben pedig 20 alattiak. Az I. kerületben ugyanakkor várhatóan mindössze 50 újépítésű lakás kerül átadásra 2018 végéig. Vagyis nem beszélhetünk nagy mennyiségről, különösen, ha a szomszédos XI. kerülettel hasonlítjuk össze. Ráadásul a Balla Ingatlan várakozásai szerint nem is valószínű, hogy Bel-Budán a jövőben 20 lakásosnál nagyobb projekt építése kezdődne meg.

Az újépítésűek árait tekintve az I. kerületben 720 ezer és 1 millió forint között alakulnak négyzetméterenként, ami hasonlóan magas, mint a XII. kerület 900 ezer és 1 millió forint között mozgó árai. A II. kerületben egy hajszálnyit szerényebb árakkal találkozhatunk: 800-930 ezer forint között változnak. Az eltérés tehát minimális, és Budapesten az V. kerület után ezekben a kerületekben kell a legmagasabb árakra felkészülniük az újlakás-keresőknek.

Kiadó lakások és a jövő

Ami a kiadó lakásokat illeti, Bel-Buda nem tartozik a legkeresettebb területek közé. Míg a III. kerületben mindent azonnal ki lehet adni, addig az I. és II. kerületekben némileg lassabban találnak bérlőt az ingatlanok. Ami itt is jellemző, hogy minden áron már nincs bérlő a kiadó lakásokra.

Az átlagos bérleti díjak a kiadó használt lakásoknál 150-300 ezer forint között mozognak mindhárom kerületben, míg az új lakásoknál 400-600 ezer forintos árakkal számolhatunk. Az átlagárak a II. kerületben kicsit magasabbak, míg a XII-ben valamivel alacsonyabb szinten alakulnak. Előbbiben található egyébként a legnagyobb kínálat mindegyik típusból.

Végül Nagy Andrea azt is megjegyezte, hogy várakozásai szerint a most tapasztalható keresletcsökkenésből és kínálatnövekedésből kiindulva nem valószínű, hogy az érintett kerületekben további áremelkedésre kerülne sor. Sokkal inkább stagnálás várható az elkövetkező hónapokban, míg hosszú távon akár kismértékű csökkenésre is számítani lehet.