Lassabban kelnek most el az ingatlanok az I., II., XII. kerületekben, mint egy évvel korábban, hiszen az érdeklődőkre a kivárás a jellemző. Elképzelhető, hogy azért, mert a jövő évben nagyobb számban kerülnek átadásra újépítésű ingatlanok, így talán abban reménykednek, hogy csökkenni fognak az árak a használt lakások piacán - vélekedett Nagy Andrea, a Balla Ingatlan bel-budai irodájának szakmai vezetője.

Egyre fontosabb a megfelelő árazás

Természetesen nem az 1 millió forint környéki négyzetméterárakon kínált I. és II. kerületi újépítésű projektek átadására várnak, hiszen ezekből egyébként is kevés van, viszont a XI. kerületi építkezések már itt is éreztethetik a hatásukat.

Ugyanakkor az is közrejátszik a kereslet megtorpanásban, hogy a hirdetők nagyon merészen árazzák be ingatlanaikat, elsősorban a különböző hirdetési portálokon látott átlagárak alapján. Ennek következménye, hogy miközben a hirdetési árak még lendületesen növekednek, a valós értékesítési árakat tekintve jóval szerényebb emelkedéssel találkozhatunk - hívta fel a figyelmet a szakértő.

Mindez azzal jár, hogy akadnak olyan ingatlanok, melyeket egyáltalán “nem tudnak mutatni” az ingatlanközvetítők, hiszen nincs rájuk érdeklődő a túlságosan magas ár miatt. De még a reálisan árazott ingatlanok esetében is érezhetően lassabbá vált az eladás. Sokat kell tehát mutatni, mire valaki ajánlatot tesz rá. Kivételt csak azok az ingatlanok jelentenek, melyek jól vannak árazva, és ez teljesen független attól, hogy mekkora az adott ingatlan mérete: lehet akár egy egyszobás garzon, vagy egy négyszobás nagy lakás, a jó ár miatt viszonylag gyorsan akad vevője.

Rossz irányba tartó folyamat

Konkrét értékesítési árakról ugyanakkor a szakértő nem szívesen beszél, mert túlságosan nagy mértékű a szórás egy adott területen belül is. Hiszen egy lakás értékét számos tényező befolyásolja, melyek közül csak az egyik az elhelyezkedés. Meghatározó az is, hogy zajos, esetleg sötét a lakás, vagy kedvezőtlen a tájolása, de nagyon fontos, hogy milyen az épület állapota. Tehát hiába van jó helyen egy lakás, ha például nagyon rossz az alaprajza, akkor hosszú időt vehet igénybe, mire új tulajdonosra talál. Ugyanígy visszarettenti az érdeklődőket egy rossz állapotú társasház, bármilyen szép is benne az eladó lakás.

Minden körülményt figyelembe kell tehát venni, ha helyes árazásra törekszünk. Így aztán elsősorban a piaci ismeretekkel rendelkező szakemberek tudják megmondani, hogy adott ingatlan jelen pillanatban mennyit ér a piacon. Mindenesetre nem a kerületekre vagy városrészekre meghatározott átlagárak számítanak, különösen, ha azok hirdetési átlagárak - hangsúlyozta a szakértő.

Ugyanakkor azt is megjegyezte, hogy maguk az ingatlanosok is a rossz irányba viszik a folyamatokat, mert úgy vesznek fel magas hirdetési áron lakásokat, hogy tudják, annyiért nem lehet eladni. Ennek oka, hogy így megkapják a megbízást, míg ha világossá tennék a tulajdonos számára, hogy az általa elképzelt összegért nem fog elkelni a lakása, akkor elesnének a lehetőségtől.

De persze az is látszik, hogy sok esetben nincs is igazán erős motiváció a tulajdonosok részéről az értékesítés mögött, mindössze annyi, hogy “lovagoljuk meg” a konjunktúrát, hátha sikerül az adott áron az eladás. Mindez az értékesítési idő növekedését is maga után vonja, miközben az alku mértéke magas a túlárazott lakásoknál. Már ha nem akkora a túlárazottság, hogy nincs is érdeklődő az ingatlanra - tette hozzá Nagy Andrea.

Ahogy és ahol könnyen megy az eladás

Azt is hangsúlyozta ugyanakkor, hogy nem ritka az sem, amikor “fix áron” kerül fel egy ingatlan. Azaz a meghirdetett árból már nem lehet alkudni. Ilyenkor persze reális áron kínálják, viszont gyorsan akad is érdeklődő rá, és láthatóan egyáltalán nem okoz gondot számukra, hogy nem lehet alkudozni. Sokszor az eladók félnek attól, hogy nincs az árban alkutartalék, de az ingatlanközvetítő hangsúlyozta, hogy “nem is kell benne alkunak lennie”. Úgyis el fog kelni, mert a vevők tisztában vannak azzal, hogy mennyiért akarnak vásárolni, és mennyit ér egy adott ingatlan.

Mindamellett persze az is tisztán kirajzolódik, hogy melyek a keresett, és kevésbé keresett városrészek, utcák az említett dél-budai kerületekben. Így például egyértelmű, hogy az érdeklődők lehetőség szerint kerülik az olyan belső, forgalmas részeket, mint az Alkotás út, Attila út, Fő utca, Krisztina körút vagy a Margit körút. De még az I. kerület vízivárosi, belső utcáiban sem olyan könnyű értékesíteni. Ahol a legnagyobb az érdeklődés, azok a könnyen megközelíthető, belvároshoz közelebb eső, de csendes, tiszta, igényes utcák, mint amilyenek Pasaréten, Rózsadombon, Rézmálon, Sashegyen, Németvölgyben, Orbánhegyen találhatók.

Fordulat a bérlakáspiacon

A helyzet tehát nem sokat változott egyelőre az eladó ingatlanoknál, ugyanakkor a bérlakáspiacon mintha más szelek kezdenének fújni. Nagy Andrea szerint jelenleg meglehetősen nagy a kínálat bérbeadó lakásokból. Olyannyira, hogy várakozásaik szerint csökkenni is fognak az árak. Pedig ezek most sem mondhatók különösebben magasnak, bár persze tény, hogy a tulajdonosok itt is szeretnek túlzásokba esni.

A lényeg azonban, hogy nincs annyi bérlakás-kereső, mint amennyi bérbeadó ingatlan található a belső budai kerületekben. Ennek oka szerinte az lehet, hogy az utóbbi egy-két évben rengetegen vettek befektetésként lakást, akik most ki akarják adni azt. Így 100 ezer forint felett az egyszobás lakásokra már nem nagyon van jelentkező, hiába jó állapotúak. A nehezedő helyzet nemcsak abból látszik, hogy a tulajdonosok elkezdték csökkentgetni az árakat, hanem abból is, hogy egyre több kiadó ingatlant “hoznak be” az ingatlanközvetítő irodához, és kérik a közvetítők segítségét a kiadásban.

Ami pedig a jövőt illeti, Nagy Andrea szerint elsősorban az az érdekes most, hogy a jövő évi újlakás-átadások eredményeznek-e változást a használt lakások piacán. Véleménye szerint sokan vizsgálódnak az újépítésű lakások irányában is, hiszen olykor csak kismértékben magasabbak a négyzetméterárak, mint a használt piacon. És ez még akár a bel-budai ingatlanpiacon is éreztetheti a hatását.