Azt ugyan nem lehet állítani, hogy magára talált volna a piac, mert a forgalom még nem az igazi, de az eladások jól alakulnak - mondta Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan 18. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki azt is megjegyezte, hogy problémát most leginkább két tényező jelent: az egyik a kevés piacra kerülő ingatlan – a 60 nap komoly kiesést okozott a felvett ingatlanok számát tekintve -, a másik pedig a magasan tartott hirdetési árak.
A tavalyi év első 9-10 hónapja átlagosan értékeket hozott, egyik hónap sem volt kiemelkedő, ugyanakkor a novemberi és decemberi számok nagyon gyengén alakultak. Ezzel szemben az idei év elején nagyon erős érdeklődéssel nyitott a piac, ami februárban csúcsosodott ki - az átlagos forgalom dupláját sikerült elérni -, de ennek a lendületnek véget vetett a márciusban berobbanó koronavírus-járvány.
Március és április hónap a vírus miatt gyengén sikerült, hiszen a járvány és a korlátozások miatt bizonytalanná vált a piac, az emberek, és persze az ingatlanközvetítők is, nem igazán az ingatlaneladásra és -vásárlásra koncentráltak. Így pedig az érdeklődés csak mintegy 40 százaléka volt a megszokottnak. Ugyanakkor az év eleje óta összegyűlt igényeket májusban sikerült teljesíteni, ami egy jó átlagos eredményt hozott erre a hónapra. De hogy ez a lendület megmarad-e a következő hónapokra is, az még kérdéses - jegyezte meg a szakértő.
Arra is felhívta a figyelmet, hogy a vásárlásokat a hitelfelvételek számának csökkenése is visszaveti. A kevesebb hitelfelvétel ugyanis nem csak abból adódik, hogy az eladások száma mérséklődik, hanem abból is, hogy egyre több vevő nem tud hitelt felvenni, mert szigorítottak a bankok a feltételeken.
Nincs komoly árzuhanás
A 18. kerület szakmai vezetője tapasztalatai alapján úgy látja, hogy a korábban várt 20-30 százalékos árcsökkenés a romló gazdasági helyzet ellenére egyelőre nem jelentkezett. Az ártörés nehezen alkalmazható a bizonytalan ingatlanpiacon, az ügyfelek ugyanis az ingatlanhirdetésekben megjelenő árakból indulnak ki, így nagyon kevesen mérséklik a hirdetési árat. Mindössze egy-két olyan tulajdonos van, aki igazodott a változásokhoz, és egy kis mértékben - 5-10 százalékkal - visszavett áron kínálják az ingatlanjukat. Ez most leginkább talán a panelek szegmensében érezhető, a családi házak árai viszont egyáltalán nem mozdulnak.
Ugyanakkor az alkuk miatt a megvalósuló tranzakcióknál már nagyobb árcsökkentést lehet látni, de pont az a baj, hogy a magasra kitartott hirdetési árak miatt sokszor idáig el sem jutnak a vevők. A túlárazott ingatlanokat - néhány kivételtől eltekintve - nem lehet eladni, ezért is döntöttek úgy most egységesen a Balla Ingatlan ingatlanközvetítői, hogy a 20 százaléknál nagyobb mértékben túlárazott ingatlanokat fel sem veszik a portfolióikba, hiszen nincs értelme.
És, hogy milyen árak tekinthető most reálisnak a dél-pesti ingatlanpiacon? Rácz Gyula László szerint az ingatlanárak jelenleg 18-20 millió forintnál indulnak, ennyibe kerül ugyanis egy 27 négyzetméteres társasházi garzon a kerületben. A Havanna lakótelepen a 35 négyzetméteresek is hasonló áron kelnek el: olykor becsúsznak 20 millió alá, míg felfelé 22 millió a plafon. A reális ár azonban itt 20 millió forint körül alakul. A Lakatos lakótelepen a 40 négyzetméteres másfél szobás lakások 21-23 millió környékén vehetők meg.
A nagyobb, 50-72 négyzetméter körül lakások ára a Havannán 24-28 millió forint között mozog, a pontos árat az adottságok és a felújítás mértéke határozza meg. Ugyanakkor a 25 millió forint fölöttieket szinte lehetetlen eladni, kivéve ha nagyon szépen fel van újítva - hangsúlyozta az ingatlanközvetítő. Ha viszont közepes állapotú a lakás, akkor nagy alkudozás szokott zajlani, és előfordult már olyan, hogy egy nagyobb, 53 négyzetméteres panellakás végül 20 millió környéki áron kelt el. Megfigyelései szerint a vevők most jobban keresik a nagyobb lakásokat: az 59-60 millió forintnál drágább ingatlanok is kelendők, és a családi házakból is annyit adnak el az ingatlanirodánál, mint lakásból.
A családi házaknál egyébként az 50-80 négyzetméteres házak állapottól függően 28-45 millió forint között mozognak, egy átlagos állapotú 100 négyzetméteres használt ingatlan esetében mintegy 50 milliós árra lehet számítani, míg a jó vagy felújított, újszerű állapotúak 55 millió felett vannak. Az újépítésű házakra is mutatkozik érdeklődés: az 50-65 millió forintos sávban keresgélnek leginkább, de akár 85 milliós ingatlant is lehet értékesíteni. Az alku ebben a szegmensben is jellemző.
Ami a jövőt illeti, Rácz Gyula László szerint érdekes kérdés, hogy mi történik majd az év végéig tartó hitelmoratórium megszűnése után. Elképzelhetőnek tartja ugyanis, hogy azok, akik addig meg tudják tartani az ingatlanjukat úgy, hogy nem kell fizetni a törlesztőrészleteket, kénytelenek lesznek a piacra lépni vele. A megjelenő nagyobb számú ingatlan viszont árcsökkenést is előidézhet.
