A piacon elérhető szuterénlakások jellemzően régi építésűek, mivel nagyjából az előző századforduló környékétől a ‘70-es évekig épültek nagyobb számban szuterénlakások Budapesten. Helyüket ezt követően már garázsok, üzlethelyiségek foglalták el. Ebből következően a legnagyobb kihívást a piacon most kapható szuterénlakások mintegy 90 százalékánál a vizesedés jelenti, hiszen a korábbi építkezéseknél még nem beszélhettünk hatékony vízszigetelési és hőszigetelési technológiákról - hívta fel a figyelmet Nagy Andrea, a Balla Ingatlan bel-budai és észak-budai irodáinak szakmai vezetője.
Ma már persze léteznek olyan utólagos injektálási technológiák, melyekkel vízmentessé tehetők a szuterénlakások is, azonban jó tudni, hogy ezek – az adott technológiától függően - csak ideiglenes megoldást nyújtanak: mintegy 10-15 évre megoldják a problémát, utána azonban újra szükség lehet szigetelési munkálatokra. Ráadásul elég költséges műveletről van szó, így a szuterénlakások piaci árát tekintve nem jelenthető ki egyértelműen, hogy megéri erre pénzt áldozni.
A fő gond a víz
A szuterénlakások legnagyobb hibája tehát az, hogy “vizesek”, ennek ellenére jelentős számban találhatók a piacon, élnek is bennük emberek, ugyanakkor azt lehet mondani, hogy “nagyon nem szeretik” őket a vevők, annak ellenére, hogy nagyon szép helyszíneken, így a Gellérthegyen vagy a Rózsadombon található villaépületek aljában is találhatunk szuterénlakásokat. De sajnos ezekre is igaz, hogy vizesednek - magyarázta Nagy Andrea.
Olyan mindenesetre nem nagyon van, hogy valaki kifejezetten szuterénlakást keresne az ingatlanpiacon – szögezte le a szakértő, aki szerint ennek ellenére általában el lehet őket adni a megfelelően mérsékelt áron. Ez azt jelenti, hogy mintegy 30 százalékkal alacsonyabb árról van szó az azonos házban található más lakások árához képest. Akkor szokott gond lenni az eladással, ha valaki a szuterénlakását szépen felújítja, és emiatt megpróbálja azonos, vagy csak minimálisan alacsonyabb áron értékesíteni. Ez a gyakorlatban nem szokott sikerülni - tette hozzá Nagy Andrea.
Az előbbieket megerősítette Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője is, aki szintén úgy látja, hogy nincsenek a piacon olyan vásárlók, akik kifejezettek szuterénlakásokat keresnének. Jellemzően “kényszervásárlók” veszik őket, akiknek nincs elég pénzük egy jobb ingatlanra az adott környéken. Ilyen esetekben van létjogosultsága a szuterénlakásoknak, de ilyenkor is alaposan meg kell vizsgálni, hogy milyen műszaki állapotban van az adott ingatlan.
A fény befolyásolja az árat
Szerinte egy szuterénlakásnál indokolt lehet akár egy 30-50 százalékkal alacsonyabb ár a felső szinteken található lakások árához képest, ugyanakkor minden lakásnál figyelembe kell venni azt, hogy milyen fényviszonyok jellemzőek rá (teljes szuterénről vagy félszuterénről van szó, teljes ablakokkal vagy csak fél-ablakokkal), igényesebb önálló bejárattal rendelkezik-e, mely adott esetben egy szép kertből nyílik, és az ablakok is a kértre néznek, stb.
Sebestyén Tamás ugyanakkor megjegyezte, hogy a két kerületben nem is annyira a villaépületeknél lehet ilyen jobb adottságú szuterénlakásokkal találkozni, hanem sokkal inkább a régi, téglaépítésű, 10-20 lakásos társasházaknál, például Alsórákoson. Ezekből számottevő kínálatot is lehet találni a kerületi ingatlanpiacon.
Azt is elmondta, hogy a szuterénlakások esetében nem beszélhetünk arról, hogy befektetői szempontból különösen jó vételt jelentenének. Itt elég arra gondolni, hogy nem kifejezetten értékállók, és bármilyen válság bekövetkeztekor a legnehezebben értékesíthető ingatlanok körébe kerülnek - jegyezte meg Sebestyén Tamás, aki ugyanakkor megemlítette azt is, hogy viszonylag jól hasznosíthatók a frekventáltabb helyeken található szuterének üzlethelyiség céljára, hiszen a vásárlóknak mindegy, hogy néhány lépcsőt felfelé vagy lefelé kell-e lépkedniük. Ezeknél az ingatlanoknál a legfontosabb kérdés, hogy forgalmas helyen találhatók-e, jó-e a láthatóságuk, illetve megfelelő-e a közlekedés a környéken.
Nagy Andrea emellett felhívta a figyelmet arra is, hogy a szuterénlakások meglepően könnyen és jól kiadhatók lakáscélra is: a bérleti díj nem annyival alacsonyabb a hasonló helyen lévő más lakásokhoz képest, mint amit az eladási áraknál tapasztalhatunk. Természetesen csak akkor beszélhetünk bérlakásként történő hasznosításról, ha a szigetelési problémák már megoldásra kerültek - tette hozzá.
