Az, hogy milyen jellemzők nem kedveltek egy ingatlan megvásárlásakor, alapvetően egybeesik az vevők és az ingatlanközvetítők számára. Hiszen az ingatlanosok is azokat az ingatlanokat szeretik, melyeket könnyű eladni, és ezek egyúttal a vevők kedvencei is. Ugyanakkor, ha olyan ingatlanokat keresünk, melyekre nehezebben lehet vevőt találni, akkor nem elsősorban az egyes nagyobb ingatlanpiaci kategóriákat érdemes vizsgálni, hanem bizonyos adottságokat.
A közvetítők által nem igazán kedvelt kategória az, amelynek az értékesítése során akadályokra számíthatnak. Ilyen akadályok pedig jellemzően az ingatlanok jogi helyzetének rendezetlensége esetén merülnek fel – mondta dr. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan agárdi irodájának vezetője.
Ezekből akad bőven, a szakértő szerint ilyenek a hagyatéki eljárás alatt lévő megbízások: amikor még nincs meg az örökös „kezében” a rendelkezési jog, így amennyiben a hagyatéki eljárás elhúzódik vagy az öröklés a várttól eltérően alakul, számos nem várt negatív helyzet állhat elő.
Ugyancsak gondot okozhatnak a vevők számára az ingatlannyilvántartási állapottól való telekhatár-eltérések. Egy ilyen helyzet akkor is problematikus, ha jelenleg még nincs jogvita a szomszédok között.
Jogvita, per
Szintén gondot jelenthet egy ingatlan megvásárlásakor, ha az ingatlan-nyilvántartásban fel nem tüntetett vagy eltérően feltüntetetett felépítmény található az ingatlanon. De az is negatívan befolyásolja az értékesítést, ha jogvita, peres eljárás érinti az ingatlant.
Végül nehezíti az értékesítést az is, ha jelentős mértékben terhelt, vagy végrehajtás alatt lévő ingatlanról van szó - sorolta dr. Kovács Csaba.
Jogi rendezetlenség érhető tetten a megosztott közös tulajdonoknál is, ahol egy ingatlan úgy használnak többen, hogy nem lett albetétesítve valamilyen használatba vételi probléma vagy alapító okirat hiánya miatt, annak ellenére, hogy önálló lakásokat alakítottak ki az ingatlanban. Ezektől a vevők ügyvédje jellemzően óva inti ügyfeleit - hívta fel a figyelmet Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője.
Tapasztalatai szerint egyébként minden ingatlanpiaci kategóriába tartozó ingatlan eladható, csak piacképes árat kell kérni érte. Ugyanakkor akadnak azért minden szegmensen belül olyan adottságú ingatlanok, melyeknél eléggé lelassul ez a folyamat.
Ilyenek például az egyébként népszerű családi házak kategóriáján belül a túl nagy méretű, 200-300 négyzetméteres, többgenerációs, nem energiatakarékos, erősen felújítandó, ‘70-es, ‘80-as években épült házak, melyeknél sok esetben a pincében alakították ki a garázst, amit csak egy meredek lehajtón lehet megközelíteni. Ez a mai autók számára használhatatlan - még a terepjárók számára is, mivel azok nem férnek el a szűkre szabott garázsban -, miközben jelentős hasznos területet vesz el a telekből - magyarázta Sebestyén Tamás.
A szomszédság
Ezen túl is akadnak olyan további, az ingatlan használhatóságát jelentősen befolyásoló körülmények, amelyeket a vevők nehezen fogadnak el. Dr. Kovács Csaba szerint ilyen körülmény például a szomszédos ingatlanok teljes elhanyagoltsága, rendezetlensége, vagy a nem biztonságos lakókörnyezet, amihez elegendő már egy népszerű italbolt közelsége is.
Szintén nem szeretik a vevők az olyan, egyéb veszélyes környezeti elemeket, mint például egy magasfeszültségű vezeték, melynek közelébe nem szívesen költöznek az emberek. De ide sorolhatók az olyan környezeti ártalmak, mint a zaj vagy a légszennyezettség - tette hozzá Kovács Csaba.
Végül Sebestyén Tamás megemlítette azt is, hogy mindezeken túl komoly nehézséget okoznak az erősen túlárazott ingatlanok is, melyeket vagy nem vesznek fel a kínálatba az ingatlanközvetítők, vagy ha igen, akkor gyakorlatilag olyan hosszú időre beragadnak, amíg a tulajdonosa le nem mond az értékesítésről.
Ezeket nagyjából másfélszeres áron kínálják a piaci árhoz képest. Olykor persze előfordul, hogy valami csoda folytán mégis akad érdeklődő, de ilyenkor sokszor kiderül, hogy a tulajdonosa mégsem akar megválni tőle. Az ilyen ingatlanok esetében a tulajdonosoknak csak valamiféle vágyálmuk van az értékesítésről, de nem igazán motiváltak az eladásban - jegyezte meg az ingatlanközvetítő.
