Habár a kereslettel továbbra sincs gond, mégis nehezebbé vált lakást eladni a belvárosi kerületekben. Ennek oka, hogy egyre kevesebb a helyesen árazott ingatlan. A helyzetet tovább nehezíti, hogy az érdeklődők döntő része a belvárosban befektető, akik profitban gondolkodnak, és pontosan tisztában vannak azzal, hogy mit éri meg megvenni, és mit nem - hívta fel a figyelmet Schneider Zoltán, a Balla Ingatlan V., VI. és VII. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Az “olcsón venni és drágán eladni” modell már nem úgy működik, mint régen

A tulajdonosok nagyon magasan tartják a hirdetési árakat, és azt gondolják, hogy ezeken az árakon el is fogják tudni adni lakásaikat. Akár 15-25 százalék is lehet a hirdetési árak és az ingatlan reális ára közt. Ez az árazás azonban a gyakorlatban nem működik, és előbb utóbb ezt a tulajdonosok is kénytelen belátni.

A szakértő szerint a jelentős túlárazásnak az egyik oka, hogy a hirdetési árak torzítják a képet az ingatlanárakról: sokan azt hiszik, hogy annyiba kerülnek a lakások, amennyiért a hirdetési portálokon meghirdetik őket, így ők is hasonló vagy még magasabb árat szabnak meg.

Az irreális hirdetési árak másik oka viszont egyes ingatlanközvetítők hozzáállásában keresendő. A legtöbb esetben ugyanis nem szabnak gátat a túlárazásnak, pedig megtehetnék. “Bevesznek” olyan ingatlanokat is a portfolójukba, melyekről pontosan tudják, hogy azok az adott áron nagy valószínűséggel nem fognak elkelni. Ez viszont azzal jár, hogy a hirdetést látva a többi tulajdonos még magasabb ár-igénnyel áll elő, így pedig egy ördögi körbe kerülünk, ahol az árak teljesen elszakadnak a valóságtól.

Mint Schneider Zoltán fogalmazott: a belváros tekintetében nincs most olyan eladó lakás, melyre azt lehetne mondani, hogy “olcsó”, de az is ritka, amely egyáltalán megfelelően árazottnak tekinthető. Az az egyszerű befektetői stratégia, miszerint “olcsón veszünk és drágán eladunk”, már nem működik. “Még az is, aki örököl, olyan árat szab meg, hogy a befektetőknek ritkán fér bele” - tette hozzá.

Az ingatlanközvetítő tapasztalatai szerint azok a vállalkozók, akik korábban befektetési tevékenységgel foglalkoztak, ma már úgy vélekednek, hogy “nem nagyon éri meg” a belvárosban az ingatlanvásárlás, mert rendkívül mérsékelt az a haszon, amit “ki lehet hozni” egy ingatlanból. Ráadásul a magas árak mellett emelkedtek az építőanyagárak, és nehéz összeszedni szakembereket is egy felújításhoz.

Satuban a bérlakások tulajdonosai

A befektetők másik típusába azok tartoznak, akik kiadásra vásárolnak. Ők valamivel nagyobb számban vannak jelen a piacon, de náluk is érezhető az elbizonytalanodás a rövid távú lakáskiadással kapcsolatos változások miatt. Egyre többen akadnak olyanok, akik kiszállnak ebből a tevékenységből. Főleg persze azok, akik mindössze egyetlen lakás kiadásával próbáltak meg “pénzt csinálni” - magyarázta Schneider Zoltán. Nekik jellemzően azért nem megy az üzlet, mert magasnak találják a költségeket, és elmaradnak várakozásaiktól a bevételeik. De a helyzetüket más tényezők is nehezítik.

“Satuba lettek fogva a rövid távú lakáskiadók”, mert egyfelől ott a szálloda-lobbi, amelynek nem tetszik a tevékenységük, másik oldalról az adóhatóság - tette hozzá a Balla Ingatlan belvárosi ingatlanközvetítője. Szerinte egyébként teljesen jogosan, hiszen a tevékenység egy része feketén zajlik. Mindezek mellett pedig még ott vannak a társasházak lakóközösségei, akiknek egyre kevésbé teszik, hogy külföldi turisták zavarják meg a házuk nyugalmát.

A VIII. kerület éppen ezért már elgáncsolta a rövid távú lakáskiadás lehetőségét, de lehet, hogy ugyanez vár a többi belső kerületre is. Ami persze jelentősen megnehezíti ezt a tevékenységet, ráadásul a befektetők számának további csökkenéséhez vezet, ami végül az ingatlanárak esését eredményezheti.

De nem csak az eladó ingatlanoknál, hanem a hosszú távú lakáskiadásnál is a túl magas árak okoznak gondot, hiszen jelenleg a legkisebb stúdió-lakás havi bérleti díja is 130 ezer forintnál indul a belvárosban. A bérlők számára ezek árak már annyira magasak, hogy inkább a külsőbb kerületekben néznek körül. Elsősorban persze olyan helyszíneken, ahol még elfogadhatók a közlekedési adottságok.

Mi a helyzet a lakáscélra vásárlókkal?

Nem csak a befektetőket késztetik megtorpanásra a túlárazott ingatlanok, hanem a lakáscélra vásárlókat is. Míg három évvel ezelőtt az volt a jellemző, hogy május környékén megindultak azok a szülők, akiknek volt egy kis megtakarításuk, ilyennel tavaly már alig találkozott az ingatlanközvetítő, és ez várható idén is. Az eltűnésük oka, hogy az a 10 millió forintos szoba-konyhás lakás vagy garzon, amely korábban a célkeresztjükben volt, ma már jóval többe kerül.

A belvárosban 20 vétel közül mindössze egy olyan van, amelynél lakáscélra vásárolja meg az új tulajdonosa az ingatlant - jelezte Schneider Zoltán, aki úgy fogalmazott, hogy a belvárosban már nem létezik az a “normál ingatlanpiac”, ami mondjuk a IV. kerületben még jellemző. Nincs olyan, hogy családok költöznének be a belvárosba, akik megfelelő otthont keresnek maguknak itt. Vagyis itt hiányzik az, ami egyébként a “normál ingatlanpiac gerincét adja”.

Schneider Zoltán szerint az látható, hogy továbbra is a kis lakások - melyek többnyire 25-40 négyzetméter közötti egyszobások - iránt mutatkozik folyamatos kereslet. Ezek közül is döntően a felújítandókra nagyobb az igény, de felújítandóból keresnek közepes méretűeket, azaz 50-80 négyzetmétereseket is. Az ennél nagyobb méretű lakásokra már szerényebb az igény, és ha jelentkezik is vevő, számára alapkövetelmény, hogy kettéosztható legyen az ingatlan. “A jolly joker most a felújítandó, kis lakás egy jó állapotú társasházban. Ez gyakorlatilag azonnal értékesíthető, de természetesen itt is fontos a reális árazás” - hangsúlyozta a szakértő.

Ami a jövőt illeti, az eladó lakások körében nem számít további áremelkedésre a szakértő. A vevői oldalon pedig a helyesen, reálisan árazott ingatlanok iránt kiegyensúlyozott keresletet valószínűsít. Összességében tehát azt lehet mondani, hogy csak a megfelelően árazott lakásokra van vevő: “azt adjuk el, ami jól van árazva, semmi mást” - fogalmazott Schneider Zoltán. Vagyis azokat az ingatlanokat tudják értékesíteni az ingatlanközvetítők, melyeknél a tulajdonos belátja, hogy az áremelkedés időszaka véget ért, és reálisabban közelíti meg az ingatlanpiacot. Ehhez persze kell egy valós eladási szándék, és az, hogy a tulajdonos elfogadja az ingatlanközvetítő által javasolt árat.