A válság hatása a budapesti új építésű ingatlanokra.

Való igaz, hogy az elmúlt fél évben gyökeresen alakult ált az ingatlanpiac a gazdasági válság hatására, és különösen érzékenyen reagált a piac új építésű szegmense. A hitelezési válság ugyanúgy elérte a fejlesztőket, mint a lakásvásárlókat.

A budapesti lakásfejlesztési projektek 90 százalékban projekthitelből épülnek, így az árfolyam-ingadozás, illetve a jelentősen megnövekedett törlesztőrészletek miatt sok magyarországi fejlesztő került nehéz helyzetbe, és az új projekthitelek kihelyezésénél a bankok is sokat szigorítottak a feltételeiken. Különböző rémhírek röppentek fel bedőlt, félkész projektekről, csődbe ment, eltűnt vállalkozókról, így a válság első hónapjaiban valóban tapasztalható volt egyfajta kiváró csend mind a fejlesztők, mind a lakásvásárlók részéről.

Mennyire állt le a piac?

Nagyon érdekes helyzetbe került az elmúlt néhány hétben az új építésű piac, ugyanis a tavalyi év végére, és ez év első felére jellemző markáns megtorpanásra elkezdtek reagálni a fejlesztők, szinte mindenhol különböző akciókkal, árcsökkentéssel, ingyen garázzsal, tárolóval, kedvező fizetési ütemezéssel, stb. próbálják visszacsalogatni a vásárlókat. Nagyon sok fejlesztőnél szempont lett, hogy lemondva a profitról, már inkább a veszteség minimalizálása a cél, így az évekig kőbe vésett, úgynevezett listaárból most jelentős kedvezményeket adnak a beruházók.

Másrészről, a naponta felröppentő gazdasági megszorító intézkedések miatt az elmúlt néhány hétben ismét felerősödött az új építésű ingatlanok iránti kereslet. A lakásvásárlási (-építési) támogatás – közismert nevén szocpol – megszűntetésének hírére azonnal reagált a vásárlói réteg, és nagyon sokan szeretnék meglovagolni ezt az állami támogatási formát, amíg még lehet.

Szintén kérdéses, hogy mi lesz a kamattámogatott hitelekkel, az új építésű ingatlanok után járó illetékkedvezménnyel, és főleg, hogy mikor lépnek életbe a változások?
Pillanatnyilag tehát elmondható, hogy nemhogy nem áll a piac, hanem mind a fejlesztői akcióinak, mind a várható gazdasági megszorító intézkedéseknek köszönhetően nagyon élénk a kereslet az új építésű ingatlanok iránt.

Milyen cégek tudnak talpon maradni? Van-e működő recept?

A legrosszabb helyzetbe azok a fejlesztők kerültek, akik éppen elindították a projekt kivitelezését, és még alacsony értékesítettségi szinten álltak a válság kirobbanásakor. A megnövekedett költségekkel szemben egy bizonytalan, kiváró vásárlói réteggel találkoztak, viszont az építkezést már nem állíthatták le.

Jobb helyzetben találta a válság azokat a beruházókat, akik már a kivitelezés vége felé jártak, magas értékesítettségi szinten, esetleg már a projekthitel visszafizetése után. Az biztos, hogy ahogy a gazdasági élet szinte minden szereplője kisebb-nagyobb megszorításokra kényszerült, az építőiparból élők is összehúzták a nadrágszíjat, de azt még nem látjuk pontosan, hogy mire lesz ez elég a magyar piacon. Tömeges bedőlésről egyelőre még nem beszélhetünk, és a tőkeerős cégek a jelen állás szerint át fogják tudni vészelni ezt az időszakot.

Látszik-e már a kilábalás, vagy lesz még rosszabb?

Nagyon nehéz ilyen helyzetben, amikor a gazdasági-politikai helyzet szinte naponta változik előre prognosztizálni, de az biztos, hogy a magyar építőipar igen nehéz helyzetbe került, és ma kétszer, háromszor is meggondolják a társaságok, hogy mibe kezdjenek. Nem elhanyagolható szempont, hogy a külföldi befektetők – legyen szó fejlesztésről vagy lakásvásárlásról – egyre inkább eltűnnek a magyar piacról.

Az biztos, hogy a közeljövőben sokkal kevesebb új társasház fog épülni, ami természetesen magával vonja a kiszolgáló szektor – tervezők, kivitelezők, értékesítők – helyzetének gyengülését. Hosszú távon akár még hiány is kialakulhat az új lakások piacán.

A befektetők és a lakáscélú vásárlók aránya mennyire mozdult el?

Szintén igen kettős a helyzet, ugyanis a válság első heteiben, hónapjaiban, 2008 őszén nagyon megnövekedett a befektetési célú lakásvásárlások száma. Mint említettem, a külföldi befektetők már korábban elhagyták a piacot, de rengeteg olyan, 15-25 millió forint között kereső, készpénzben fizető magyar ügyfelünk volt, akik a bankban elhelyezett megtakarításaikat féltve ingatlanba fektették a hozzáférhető tartalékaikat.

A devizahitelezési problémák és bizonytalanságok miatt nem nagyon mertek hitelt felvenni az emberek, így a lakáscélú vásárlók inkább kivártak, így most, főként az akciók, illetve a megszűnő vagy átalakuló támogatások miatt kezdték keresni ismét nagy számban az új építésű ingatlanokat.

Budapest belső és külső részei között érezhető-e a különbség a válság miatt?

Annyiban igen, hogy sokan, akik eddig ragaszkodtak egy-egy kerülethez, vagy városrészhez, most mindenképpen igénybe akarják venni a még meglévő állami támogatásokat, így a területi prioritásokkal szemben sokkal jobban előtérbe került az a szempont, hogy a kiválasztott ingatlanra lehet-e felvenni szocpolt.

Árérzékenyebb lett a vásárlói réteg, és a Budapest külső kerületeiben található fejlesztésekben alacsonyabb négyzetméteráron találnak a családi igényeknek megfelelő ingatlant, így most többen választanak otthont olyan peremkerületekben, ahol korábban jellemzően a lokálpatriótákat célozták meg a lakásépítők.

Kihat-e az új építésű lakások minőségére a válság?

Egyértelműen nem, maximum annyiban, hogy a válaszható burkolatokban, szaniterekben, belső vagy külső nyílászárókban az alapáras beépített termékeknek egy magasabb kategóriáját választja a beruházó, hogy megfeleljenek az ügyfelek magas minőségi követelményeinek, de ahogyan eddig is, a leendő lakónak lehetősége van más kategóriájú terméket választani.

Mi a legkelendőbb lakástípus mostanában?

Ismét sláger lett a kislakás, visszajöttek a garzont, illetve egy hálószobás lakást keresők a magasabb árfekvésű társasházaknál és velük párhuzamosan - szintén a szocpol felvételének lehetősége miatt - a nagycsaládosok igényeit kielégítő nappali + 2 és nappali + 3 hálószobás lakások az olcsóbb kategóriában. Azok a fejlesztők, akik az építkezés korai stádiumában vannak, reagáltak is a megváltozott keresési igényekre, és ahol a műszaki feltételek még megengedték, változtattak a lakások alaprajzi elrendezésén.