A magyar lakáspiacot alapvetően rendezhetik át a kormány tervei. A vagyonadó bevezetése és a megszűnő lakásvásárlási és -építési kedvezmények hatására a kereslet valószínűleg a jövőben visszaesik, illetve az alacsonyabb árú lakóingatlanok irányába mozdul el.

Teljes fejetlenség

A lakosság és az ingatlanpiac más szereplői között is óriási fejetlenség uralkodik. A szocpol megszűnése miatti várt roham elmaradt, ennek az az oka, hogy a jelenlegi gazdasági helyzetben egyre kevesebb hitelképes család van, illetve az a bizakodás is hatással lehet az emberek szándékára, hogy a következő kormány esetleg visszaállíthatja a most eltörölt támogatásokat.

Az, hogy többen időlegesen elállnak a vételi szándékuktól párosul még egy sokkal elkeserítőbb ténnyel is. Jelesül azzal, hogy a bajba jutott lakáshitelesek közül többeknek már elárverezték a lakását és a következő hónapokban még további kényszerértékesítések is várhatóak.

Ezek a hatások pedig azt eredményezik, hogy a piacon beszűkül a kereslet és ezzel párhuzamosan ugrásszerűen megnövekedik a kínálat.

Mesterséges piac van kialakulóban

A lakáspiacot érintő változásokról és a közeljövő lehetséges piaci mozgásairól megkérdeztük Mehrli Pétert, a Magyar Ingatlanszövetség elnökét.

Melyek a legfontosabb változások?

A lakáspiacot érintő legfontosabb változtatások: a szocpol és a lakásépítők (tehát a kivitelezők) kedvezményes hitelfelvételének a megszüntetése, illetve a jövő év január elsejétől beígért illetékfizetési változások. Az első két változtatás a lakásvásárlási, illetve –építési kedvet nagymértékben csökkenti, legalább a következő pár hónapban, legalább októberig – minden bizonnyal kivárnak az emberek.

De nemcsak az emberek, hanem az építőipar is. Az áfa-emelés és a hitelfelvételek korlátozottsága sok kivitelezőt az egyes beruházások átgondolására (esetleg leállítására) késztet.

A meghozott – illetve a tervezett – intézkedések nem serkentik sem az építőipart, sem a lakásvásárlási kedvet. Sőt!

A szocpol megszűnése – amely persze eddig sok embert igazságtalanul előnyösebb helyzetbe hozott – most rengeteg ember lakásvásárlási lehetőségét korlátozza. A most meghozott intézkedés, ami októbertől hatályos pedig a jelenleginél jóval korlátozottabb kör számára teszi lehetővé a hitelfelvételt. Így igen kevesen vehetik majd igénybe a rendszer nyújtotta előnyöket, mert bár a korábban támogatott lakáshitel kamata és az új kamatok szignifikáns eltéréssel nem rendelkeznek, viszont 12 és fél millió (illetve vidéken 10 millió) forint önrésszel kell rendelkezni egy 25 (illetve 20) milliós lakás esetén. (Őszintén megmondom, nem tudom, hogy hányan vannak olyanok, akiknek van ennyi önrészük és 35 év alattiak. Illetve még ha meg is lenne a pénz, az áfa-emelés miatt nem fognak tudni 25 milliós lakást venni, csak kisebb alapterületűt.)

Ez jobb lesz, mint az eddigi rendszer?

Az egész megváltozott rendszer fából vaskarika. Kedvezőbb feltételeket semmiképp sem jelent azokhoz képest, amelyek korábban voltak. Ez csak azt a réteget segítik meg, akiknek egyébként is van pénze.

Persze ott van még az a „kiváló lehetőség”, hogy a nagycsaládosok számára 45 éves korig lehet igényelni ezt és még plusz kamattámogatás is jár - viszont szerintem ezzel csupán legfeljebb rétegigényt elégíthet ki ez a fajta támogatás.

Milyen változások várhatóak az építőiparban?

Az első félévben körülbelül 5,5-6 százalékkal csökkent az építőipar teljesítménye a tavalyi év hasonló időszakához képest, s ezek az intézkedések sem fogják fejlődő pályára állítani a lakásépítési szektort.

A mostani bizonytalan gazdasági és ezáltal befektetői helyzetben kedvező hitelkamatokat kínálnak, de ezt is csak a viszonylag sok készpénzzel rendelkezők tudják igénybe venni.

Véleménye szerint hogyan alakulhatnak a jövőben a lakások értékei?

Magyarországon nem ment végbe az a recesszió, ami Nyugaton. A magyar lakások ugyanis nem voltak túlértékelve, így nem is szenvedhettek el akkora értékvesztést, mint például az Egyesült Államokban. A másik pedig: Magyarországon az emberek inkább kivárnak, úgy gondolják, hogy úgyis elmúlik lassan ez a válság is és ezért nem nagyon engednek az árból.

Ettől függetlenül a hazai ingatlanpiaci árakra is elmondható, hogy amióta bekövetkezett ez a válság, olyan 15-20 százalékos árcsökkenést kénytelenek voltak elszenvedni az ingatlanok.

A piaci mozgásokat még a fél évvel ezelőtt beharangozott illetékcsökkentés is akadályozza, ugyanis addig nem nagyon fognak eladni, illetve venni.

Arról hallani, hogy hatalmas túlkínálat van a piacon.

Valóban így van. Így egyre nehezebb lesz eladni azokat a lakásokat, amelyeknél az emberek kitartanak az áraiknál. És valószínűleg tovább fognak csökkenni a lakásárak. Elsősorban a használtlakás piacon van óriási túlkínálat, sőt, ott még nincs is lehetőség a támogatott hitelek igénybevételére, illetve a bankok egyébként sem nagyon adnak devizaalapú hiteleket.

A vagyonadó bevezetése hogyan hat majd ki a lakáspiacra?

Én úgy gondolom, hogy ez a dolog eléggé tisztességtelen. Úgy tűnik, mintha a jogalkotók azt feltételeznék, mintha az emberek tisztességtelen úton jutottak volna az ingatlanjaikhoz és most szeretnék ezért megadóztatni őket. Pedig azt is lehetne mondani – és talán ebben is van egy „kis igazság” –, hogy az emberek adózott pénzből vették és azért, hogy későbbi időre jó helyen tudják a pénzüket, befektették különböző lakóingatlanokba.

És itt kell megjegyezni azt is, hogy más vagyonelemekről nem szól a fáma, pedig…

De a morális megközelítéstől eltekintve: az ingatlanállomány összértékét számottevően csökkenti ez az adónem.

A vagyonadóval azonban további gondok is vannak. Magyarországon ugyanis nincs egységes, mindenre kiterjedő ingatlankataszter. Igazából nem lehet tudni azt sem, hogy kinek milyen van (és persze azt sem, hogy pontosan mi mennyit ér). Az tudható, hogy egy ingatlannak kik a tulajdonosai, de azt nem, hogy egy tulajdonosnak milyen ingatlanai vannak.

Tehát: önbevallás alapján kellene bevallani az adó alapjául szolgáló ingatlanokat…

És egyébként is még rengeteg részletkérdést kellene tisztázni (ki, milyen szempontok szerint becsülje meg az ingatlan értékét, ki fizesse pontosan az adót, például haszonélvezet esetén stb.).

Véleménye szerint a vagyonadó csökkenteni fogja a lakások értékét?

Azok a nagyobb – az adó alá tartozó – lakások tulajdonosai, akik nem tudják így fenntartani azt, próbálják majd értékesíteni, így sokat veszítenek az értékükből. A kisebb lakások értéke ugyanakkor emelkedni fog. Egy mesterségesen feje tetejére állított piac fog kialakulni.

A drágább lakásokat akkor elviszik a tehetősebb befektetők, például a külföldiek?

Ez nagyon érdekes kérdés. A gyengébb forint/euró és forint/dollár árfolyam azt hozná, hogy csőstül jönnek a külföldiek. Most azonban nem lesz erről szó, akárhogy alakul az árfolyam, mert a bizalmi válság miatt nem kell nekik a magyar ingatlan.