A szakértők szavai alapján kijelenthető, hogy jelenleg a legnagyobb mértékben az árazástól függ egy ingatlan eladásának a sebessége. Túlárazni csak akkor érdemes, ha az ingatlan rendkívül jó adottságokkal - első emelet, zöldövezet, jó közlekedés, stb. - vagy valami különlegességgel rendelkezik, mely egyedivé teszi.

Mennyi idő alatt lehet eladni most egy ingatlant?

A rendkívül jó paraméterekkel rendelkező ingatlanok gyakran még a piacra sem kerülnek ki, máris akad rájuk vevő. Ha pedig mégis meghirdetésre kerülnek, akkor az első érdeklődő megveszi őket, mégpedig gyorsan, mert amint megjelenik a hirdetésfigyelőben, lecsapnak rá - hívta fel a figyelmet Nagy Andrea, a Balla Ingatlan bel-budai és észak-budai irodáinak szakmai vezetője.

Ezek a kiváló adottságú ingatlanok vannak tehát a legjobb helyzetben, amikor az értékesítési időről van szó. Ha viszont a megfelelő paraméterek nem adottak, akkor csak az árazás segíthet. Az viszont minden esetben, hiszen mint az ingatlanközvetítő fogalmazott: eladhatatlan lakás nincs, csak rossz ár.

Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VII., VIII. és IX. kerületi irodájának vezetője szerint egy jól árazott - tehát a valós értékesítési áron kínált - lakás, főleg, ha még kellően rugalmas is az eladója, egy-két hét alatt eladható a belső pesti kerületekben. De Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint ugyanez igaz a külső kerületekben is. Mint mondta, sok esetben állapodnak meg úgy a megbízóval, hogy fix áron - tehát piaci áron, de ahhoz ragaszkodva - hirdetik az ingatlant. Természetesen csak abban az esetben kerülhet erre sor, ha az eladó is tudja, hogy megfelelő áron kínálják, vagy pedig egy ártörés után már eljutottak a lélektani határhoz.

Ezzel szemben a már csak "átlagáron" kínált lakások esetében 3-4 hónapra szükség lehet az eladáshoz, míg Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője 2 hónapra becsülte az átlagos értékesítési időt. Ez igaz a panellakásokra és a téglaépítésű lakásokra is. A családi házaknak érezhetően lassabb a forgási sebessége: Nagy Andrea tapasztalatai szerint elfogadható árazás mellett fél év alatt értékesíteni lehet őket Budán, míg Kántor Istvánné szerint a XVII. kerületben 10 hónap az átlagos eladási idő.

Mennyivel nyújtja meg az értékesítési időt a túlárazottság?

Kántor Istvánné szerint egy jelentősen túlárazott ingatlan eladása évekig is elhúzódhat. És évek múltán is csak akkor válik eladhatóvá, ha az árak közben felfelé tartanak – mint az jellemző volt elmúlt időszakban -, és így a piaci árak lassan beérik az adott ingatlan hirdetési árát. Ha viszont nem emelkednek már az árak, akkor akár teljesen eladhatatlanná is válhat az ingatlan.

Hart Erzsébet elsősorban arra hívta fel a figyelmet, hogy a jelentős mértékben túlárazott ingatlanok csak akkor értékesíthetők, ha valami különleges adottságuk van. Jelentős túlárazottságról pedig már a piaci árnál akár 15 százalékkal magasabb árak esetében is beszélhetünk. Azaz elég, ha egy garzont a IX. kerületi József Attila lakótelepen a megszokott 13-14 milliós ár helyett 16 millió forint felett kínálnak, máris megakadhat az értékesítése. "Egy 15-20 százalékos túlárazottság már nagyon sok", ha a gyors értékesítési időt tekintjük elsődleges szempontnak - derült ki Hart Erzsébet szavaiból.

Rácz Gyula László hasonló számokat sorolt ezzel kapcsolatban: 20 százalékos túlárazottságnál már mindenképpen "időt veszít" az eladó, de ez olykor már 15 százaléknál is bekövetkezhet. Tehát, ha valakinek számít az idő, akkor semmiképpen ne menjen ezen mértékek fölé. A szakértő szerint, ha egy dél-pesti panel akár 1 millió forinttal is túl van árazva, az már egy-két hónapos csúszást eredményezhet az értékesítésben.

További tényezők

Ami viszont nem számít az értékesítési idő szempontjából, hogy egy ingatlan felújított vagy nem, mert mind a kettőnek megvan a vevőköre. Ugyanakkor, mint Hart Erzsébet felhívta rá a figyelmet, a most lakás kereső diákok elsősorban olyan ingatlanokat keresnek így augusztus második felében, melyek azonnal költözhetők, tehát nem kell őket felújítani. Hiszen a felújítással eltelik 2-3 hónap, amíg biztosítani kell valahogy a lakhatást. Így pici előnyük van talán ebben a hónapban azoknak az ingatlantulajdonosoknak, akik viszonylag jó állapotú lakást kínálnak eladásra.

Az viszont már gondot jelenthet az értékesítési időt tekintve, ha maga a társasház rossz állapotú – tette hozzá. Ilyenkor a lakás lehet akár "egy ékszerdoboz" is, nehezen fog vevőt találni magának. Nem lehetetlen eladni, de hosszú időbe telik, míg valakinek elegendő lesz az az ígéret is, hogy majd valamikor a távoli jövőben talán a ház és homlokzata is felújításra kerül.

Az a tényező szintén meg tudja hosszabbítani az értékesítési időt, ha egy lakás túlzottan nagy méretű. Az átlagos vevő ugyanis inkább kisméretű lakást keres, a nagyok iránt tipikusan olyan befektetők érdeklődnek, akiknek az első kérdésük az, hogy az elosztás alapján kettéválasztható-e az ingatlan. Ez viszont már további, komoly beruházást feltételez, így érthető módon kevesebb a potenciális vásárló, és lényegesen magasabbak a vásárlás utáni felújítás költségei.

Ugyancsak gondot jelenthet, ha bérlő van a hirdetett lakásban. Ilyenkor ugyanis felmerül a bizonytalanság azzal kapcsolatban, hogy vajon a bérlő ki fog-e költözni - hívta fel a figyelmet Hart Erzsébet. Ezért, ha biztosan el akarja adni a lakást a tulajdonosa, akkor érdemes előbb felmondania a bérlőnek, mert reális áron most úgyis fog rá vevőt találni.