Ha az elmúlt évek során bármikor megkérdeztük az ingatlanközvetítő szakembereket arról, hogy vajon érdemes-e egy eladónak pénzt fektetnie lakása felújításába az eladás érdekében, akkor egyöntetű volt a válasz: nem. Legfeljebb némi festés-mázolásnak lehetett értelme, hogy mégis csak elfogadhatóbb kép alakuljon ki az adott lakásról, de semmi olyasmi, amibe komolyabb összegeket kell ölni. A minőségi és teljes körű felújításokat tekintve azonban más a helyzet, főleg mostanában, hogy kevés a jó lakás az ingatlanpiacon.

A cél: elkerülni a felújítást

A vevők most elsősorban a felújított, jó állapotú, szép ingatlanokat keresik, és ezekért hajlandóak megfizetni a magasabb árakat - például úgy, hogy vállalják egy nagyobb hitellel járó terheket -, mert akkor elkerülhetik a felújítást. Ez azt jelenti, hogy inkább választják azt a lakást 19 millióért, mely igényesen korszerűsített és nem kell hozzányúlni, mint hogy 15 millióért vegyenek egy felújítandó lakást - hívta fel a figyelmet Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Mint mondta, sokak számára egyre fontosabbá válik a kényelem, és úgy állnak hozzá a lakásvásárláshoz, hogy ők csak “bőröndökkel akarnak költözni”. Természetesen körülnézhetnének az újlakások piacán is. Azonban egy szépen felújított használt lakás ára még mindig alacsonyabb, mint egy újépítésűé - jegyezte meg Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki szintén egyre növekvő igényt érzékel a felújított lakások iránt.

A vevők egy jó állapotú, de használt ingatlan megvásárlásával azonnal költözhetnek, miközben elkerülhetik a felújítási munkákkal járó gondokat. Ez nem csak a kényelem miatt lett mostanában rendkívül fontos tényező, hanem mert egyre nehezebb jó szakembert találni. Rácz Gyula László úgy fogalmazott, hogy egy felújítással nem csak az a gond, hogy sokba kerül, hanem az is, hogy jelenleg rendkívül nehéz folyamat a munkaerőhiány és a munkaerő minősége miatt.

A helyzet ugyanis az, hogy egyrészt rengeteg beruházás zajlik most az országban, másrészt a kivitelezőkből többnyire a “gyengébbek” maradtak itthon, és a jók közül sokan kimentek az országból. Viszont, akik maradtak és jó szakemberek, azoknak nincs idejük, túlvállalják magukat, annak ellenére, hogy “aranyárban” dolgoznak. Nem szívesen vágnak tehát bele a friss ingatlantulajdonosok egy már-már reménytelenül elhúzódó procedúrába, inkább olyan lakást keresnek, mely megfelel az igényeiknek.

De mit is értünk felújítás alatt?

Eladói részről a felújított lakás iránti igényt sokan egy-egy látványfelújítással igyekeznek kielégíteni. Pedig mint Sebestyén Tamás mondta, aminek most nincs értelme az az, ha eladóként belevágunk egy részleges felújításba - mondjuk egy ablakcserébe vagy egy laminált padló lerakásába -, mert azt gondoljuk, hogy így majd könnyebben és jobb árunk tudjuk értékesíteni a lakásunkat.

Igaz ugyanakkor, hogy nem mindenki számára jelenti ugyanazt egy felújítás - tette hozzá. Hiszen míg egy idős néni lehet, hogy a lakás kifestését annak tekinti, addig egy fiatal házaspár számára a felújított lakás olyan állapotot jelent, ahol ki van cserélve a teljes gépészet, korszerűek a nyílászárók, újak a burkolatok. Ráadásul nem csak arról van szó, hogy újak, hanem, hogy a felújítás olyan kiváló minőségben történt, ami inkább “a luxus felé hajlik” - mondta Rácz Gyula László.

Sebestyén Tamás szerint ha csak egy ablakcserére kerül sor, a vásárló akkor is csak egy felújítandó lakást lát, amelyre még milliókat kell költeni. Mint mondta, a “látványfelújítók” azok, akik azt gondolják, hogy egy-egy könnyen megúszható munkálattal jelentősen megemelhetik a lakásuk értékét. Ez azonban a valóságban nincs így, egy ilyen felújításnak semmi értelme, hiszen a lakás 75 százaléka továbbra is felújítandó marad, amivel tisztában van a vevő is - jegyezte meg.

Mibe kerül mindez?

Ugyanakkor azok számára, akik úgy gondolják, hogy egy felújítás révén jobban jönnek ki egy lakáseladásból, végig kell gondolni, hogy egy teljes felújítás mekkora összeg és mennyi időbe telik. Az ő számukra is akadályt jelent, hogy minden szakember - gázszerelő, villanyszerelő, festő, stb. - most hónapokra, sőt akár egy évre előre le van kötve. Az viszont, hogy maga vagy esetleg a cége végezze el a felújítást, kevesek számára járható út. Pedig csak egy ilyen teljes, minőségi felújítás az, ami valóban meghozhatja azt a pluszt az árban, ami miatt egy felújításnak lehet értelme - mondta Sebestyén Tamás.

És, hogy mennyibe kerül egy ilyen jó minőségű felújítás? Rácz Gyula László szerint négyzetméterenként 60-100 ezer forint közötti árral lehet kalkulálni. Az alsó határ inkább csak egy esztétikai felújításra vonatkozik, viszont a felső árszintnél már mindenre kiterjed. Ezt azt jelenti, hogy egy 50 négyzetméteres lakásra minimum 3 millió forintot rá kell költeni, ha valóban igényes felújításban gondolkodunk, de ha a gépészetet is korszerűsíteni kell, akkor “felszippant 5 millió forintot”.

Kinek éri meg?

A befektetők is teljes felújításokban gondolkodnak, azonban számukra most az a probléma, hogy túl drágák a felújítandó ingatlanok. Ilyen árak mellett nem feltétlenül tudnak profitot realizálni egy-egy vásárláson és felújításon. Ők piaci ár alatti lakásokat keresnek, és egyből kalkulálnak, hogy megéri-e számukra a vétel. Pedig a befektető az, akinek van pénze, ideje, kapacitása arra, hogy egy ilyen felújítást végigvigyen. Hiszen a munka a legjobb esetben is 3-4 hónapig eltart, azt felügyelni kell, addig is kell lakni, dolgozni valahol, így a tulajdonosok számára ritkán járható út kifejezetten az eladásért felújítani.

Az már gyakrabban előfordul, hogy valaki a pár éve megvett lakását a vásárlás után szépen felújította, de az hamarosan mégis eladósorba kerül. Ilyen esetben az eladó jól is járhat azzal, hogy pénzt fektetett az ingatlana felújításba, hiszen azt az árban tudja realizálni. De itt ismét hangsúlyozni kell, hogy csak abban az esetben, ha valóban minőségi - nem a barkácsáruházak kínálatából válogatott - anyagok kerülnek beépítésre. Azaz csak a legjobb, kifejezetten minőségi burkolatok, nyílászárók, stb. lettek felhasználva, 2017-es megjelenéssel. Ilyenkor a lakás rendkívül gyorsan elkelhet, és az eladója könnyen kérhet akár “túlzó” árat is érte a piacon - tette hozzá Rácz Gyula László.