Aki ma lakáskiadásra adja a fejét, egészen más bérleti piaccal kénytelen szembesülni, mint amivel akár még a 2008-ban kezdődő válság előtt találkozhatott. Az árak emelkedése mellett több tényező is közrejátszott az átalakulásban.

Egyre igényesebb lakások

Sokszor elhangzott már az ingatlanközvetítők részéről, hogy vége annak az időszaknak, amikor bármilyen állapotú lakást ki lehetett adni, és a bérlők kapkodni fognak érte. Vagy ha ki is lehet adni egy ilyen lakást, ezek meglehetősen nyomott áron találnak bérlőre, de legalábbis a potenciáljuk alatt. Ezért, aki jobb árat szeretne kapni a lakásáért, annak a felújításra, bútorozásra, gépesítésre is áldoznia kell.

Aki ma lakást szeretne bérelni, az nem csak lerobbant, idejétmúlt bútorokkal berendezett, vagy legfeljebb csak közepes állapotúnak mondott ingatlanok választékából kénytelen válogatni, hanem egyre több szépen felújított, igényes lakást is talál a piacon.

Szórádi Tamás, a Balla Ingatlannal együttműködő ingatlankezelési szakértő ennek kapcsán felhívta a figyelmet arra, hogy az elmúlt évek befektetési célú lakásvásárlásai azt eredményezték, hogy minőségi ingatlanok kerültek ki nagyobb számban a bérleti piacra. Hiszen, aki befektetési célból ingatlant vásárolt, és ki akarta adni, az már a felújítására is áldozott, hogy minél magasabb bérleti díjat kérhessen érte.

A rövid távú lakáskiadás, vagyis az airbnb-zés is ezt az irányt erősítette, ugyanis a külföldi turisták számára bármilyen lakást már nem lehet felkínálni. Csakis az igényesen felújított, szépen berendezett, modern gépekkel felszerelt lakásokra mutatkozik igény. Mivel az ingatlanpiaci folyamatok következtében ezeknek a lakásoknak egy része visszaáramlik a hosszú távú bérleti piacra, így nő a jobb állapotú ingatlanok aránya.

Változó elvárások

Ezzel párhuzamosan ugyanakkor a bérlői hozzáállásban is jelentős változás következett be - mondta a szakértő. A bérlők sokkal tudatosabbá válnak, és sokan közülük ma már nem írnak alá bérleti szerződést bármilyen feltételekkel. Nem csak a lakás elhelyezkedésére, méretére figyelnek, hanem a minőségére is, vagyis a lakás-kiválasztási folyamat sokkal tudatosabbá vált, legalábbis a 100 ezer forintos árszint felett.

A komolyabb elvárásoknak pedig meg kell felelniük a lakástulajdonosoknak. Az már nem elég, hogy odadobnak egy kulcsot a bérlőnek, hiszen a bérlők egyre inkább elvárják a szolgáltatói szemléletű bérbeadást. Így például természetes számukra, hogy egy lakással kapcsolatban felmerülő problémát azonnal kezeljen a bérbeadó, még akár hétvégén is. De ugyanígy elvárás, hogy a bérleti díjakat átutalással is fizetni tudják, és akkor tegyék ezt, amikor nekik kényelmes, valamint az elszámolások is pontosan követhetők legyenek.

Megjelentek a professzionális szolgáltatások

Ezen szemléletváltás is közrejátszott abban, hogy a bérleti szolgáltatások változást mutatnak: professzionális irányba tolódnak, és egyre nagyobb számban jelennek meg a magántulajdonosok által birtokolt, de már management cégek által kezelt lakások. A szakemberek általi ingatlankezelés némi többletértéket is hozzáad a bérbeadáshoz, mint szolgáltatáshoz, mely így a bérleti díjakban is megnyilvánul.

Mindez a tulajdonosok számára is kedvezőnek tekinthető változás, hiszen a management cégeknek köszönhetően most már valóban passzív jövedelemre tehetnek szert a befektetésükből. Mint a szakértő rámutatott: a bérbeadás ténylegesen akkor tekinthető passzív jövedelemforrásnak, ha a tulajdonosnak nem kell foglalkoznia a lakással és a bérlő problémáival. Ezt a munkát végzik el helyettük az ingatlankezelők.

A menedzsment cégek tevékenységi körébe olyan feladatok tartoznak, mint a lakás meghirdetése, a hirdetéshez tartozó professzionális fotók és szövegek elkészítése, a bérleti szerződés megkötése. Ehhez egyébként csatolnak egy jegyzőkönyvet is a lakás és a bútorok állapotáról, mely tényalapként elejét veszi bármilyen esetlegesen felmerülő vitának.

De ami a tulajdonosok számára talán még fontosabb: beszedik a bérleti díjat, mégpedig pontosan, valamint ügyelnek a rezsi megfizetésére, az egyenlegek alakulására és a különböző közművekkel történő kapcsolattartásra. Ha pedig karbantartási feladat merül fel, akkor intézik a szakembert, sok esetében régóta foglalkoztatott, stabil partnerek segítségével, így az gyorsan, szakszerűen kerül megoldásra.

De megéri?

Érdemes tehát kalkulálni, hogy egy tulajdonos számára mindez megéri-e vagy sem. Ilyenkor abból kell kiindulni, hogy a tulajdonos ideje is drága: ha legjobb esetben is havi 3-5 órát tölt el “ingatlankezelési tevékenységgel”, azaz a bérlő ügyes-bajos dolgainak intézésével, egyeztetésekkel, a díj beszedésével, a számlák rendezésével, ellenőrzéssel, az már egy 5 ezer forintos óradíj esetében is 15-25 ezer forintos kiesést jelent havonta.

De még, ha a saját szabadidőnket nem is értékeljük annyira, mint amennyit tényleges munkával szerzünk, akkor is tény, hogy fel kell áldozni az időnket, energiánkat, sokszor pedig a nyugalmunkat is a lakáskiadás miatt.

Ezzel szemben, ha egy ingatlankezelőt bízunk meg lakásunk kiadásával és az ügyek intézésével, akkor a bérleti díj 10 százalékáért már professzionális szolgáltatást kaphatunk, és mindössze a havi egyszeri elszámolás az, amire egy pillantást kell vetni - hangsúlyozta Szórádi Tamás. Ez egy 120 ezer forintért kiadott ingatlan esetében havi 12 ezer forintos (plusz áfa) összeget jelent. Mindenkinek megéri tehát mérlegelni.