Fordulat az ingatlanpiacon

„Az év közepi CSOK-változások lökték recesszióba a budapesti ingatlanpiacot, melyet már jó előre beárazták az eladók: hatására már a bejelentés után megindultak felfelé az árak, és legalább 10 százalékot emelkedtek.” - hívta fel a figyelmet Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője.

A rövid időn belül bekövetkező nagymértékű áremelkedésnek viszont a kereslet visszaesése lett az eredménye, melyet már májustól érezni lehetett. Ráadásul a július 1-jén realizálódó CSOK-változások aztán nem hozták meg a várt változást: nem jött lendületbe a piac, nem jelentek meg nagy számban a CSOK-hitelt kihasználó vevők.

Ennek hatására jelenleg is csak átlagos, közepes a forgalom a XVIII. kerület ingatlanpiacán, miközben az árak stagnáltak. Rácz Gyula László azonban úgy véli, hogy hamarosan számíthatunk egy rövid időre beinduló árkorrekcióra, melynek során várhatóan 5-10 százalékos mértékben ereszkedhetnek az ingatlanárak.

Azt is megjegyezte ugyanakkor, hogy ez az árcsökkenési folyamat lassan alakul ki. Ennek oka, hogy az eladókat nehezen lehet meggyőzni arról, hogy a piacon jelenleg csak a jól árazott ingatlanok adhatók el belátható időn belül. Általában arra hivatkoznak a tulajdonosok, amikor kitartják az árakat és nehezen engednek belőlük, hogy ők is csak akkor tudnak továbblépni, ha magas áron tudják értékesíteni az ingatlanjukat. Ha nem az elképzelt áron adják el a lakásukat, akkor nem is tudnak olyat vásárolni helyette, amilyet szeretnének.

Rácz Gyula László szerint a jelenleg kialakult helyzet megoldása, ha a teljes piacon elkezdenek lefelé mozdulni az árak. Ennek a folyamatnak a beindulása viszont elég hosszú idő lehet.

Egyelőre annyit érezni, hogy az átlagos értékesítési idő növekszik, azaz a korábbi 30-60 napról 60-90 napra nőtt a jól árazott ingatlanok esetében, de túlárazott ingatlanoknál inkább 6 hónapról, sőt akár egy évről is beszélhetünk. Ez is csak akkor, ha addigra sikerül a kereslethez igazítani az árat.

Az alku mértéke is emelkedik: ha valakinek sürgős az értékesítés, akkor ott már 10-12 százalékos is lehet az árengedmény, illetve túlárazott ingatlanoknál viszont még ennél is nagyobb, miközben a megfelelően árazott ingatlanok esetén még mindig csak 5 százalékos átlagos alkumértékről beszélhetünk.

És hogy mindez mit jelent a gyakorlatban? A XVIII. kerületben, illetve annak agglomerációjában, Vecsésen, Gyálon, Üllőn 20-40 millió forintért keresnek kisebb családi házakat, ikerházakat, sorházakat a vevők. Elsősorban a felújított és jó ár/érték arányú, pontosan árazott ingatlanokat választják ki a kínálatból. A felújítandó lakások most kevésbé keresettek, de ha egy felújításra szoruló ingatlant jó áron kínálnak - azaz jó az ár/érték arány és a felújítás költségeit számolva sem túlzó az ár -, akkor azért akad rá vevő.

A vevők ilyenkor azzal kalkulálnak, hogy a felújítás költségei négyzetméterenként 100 ezer forint környékén alakulnak, így egy 50 négyzetméteres panellakás 3-5 millió forintért újítható fel. Ezt figyelembe véve kell tehát meghatározni egy-egy felújítandó ingatlan hirdetési árát a tulajdonosoknak. Az is igaz ugyanakkor, hogy mivel mostanában sokszor gondok vannak a kivitelezőkkel, a munkaerővel, ezért sokan alaposan átgondolják, hogy belevágjanak-e egy felújítandó lakás megvásárlásába.

A vevők többségének a vásárláshoz hitelre is szüksége van: ez a mostani, átlagosnak tekinthető piaci viszonyok mellett azt jelenti, hogy 70 százalékuk hitelt vesz fel. A hitel mértéke változó, akad olyan vevő, aki akár 30-40 százalékos önrésszel rendelkezik, míg a babaváró és CSOK-hitelesek jellemzően csak 20-25 százalékkal.

A hitelfelvétel annál is inkább jellemzővé válik, hogy időközben eltűntek a készpénzért vásárló befektetők a piacról, és csak egy-egy adásvételre kerül sor a részvételükkel, kizárólag olyan esetekben, ha kifejezetten alkalmi áron, nagyobb alku révén sikerül megszerezniük egy-egy ingatlant.

A szakértő azt is megjegyezte, hogy jelenleg a vevők számára az ár a legfontosabb, amikor az ingatlanpiacon keresgélnek, és jóval kevésbé foglalkoznak azzal, hogy milyen helyszínen vásárolnak. Úgy véli, hogy a mérsékeltebb ár érdekében a vevők most gyakran hajlandóak nagyobb kompromisszumokra is, és sokszor pont az ingatlan elhelyezkedését illetően engednek.

A XVIII. kerületben egyébként a leginkább felkapott városrészek a Bókaytelep, a Ganzkertváros, a Lónyaytelep és a Szent Imre kertváros. Ezen területek esetében a kertvárosi jelleg a vonzó a vevők számára, ennek ugyanakkor ára van: az említett városrészekben akár 20 százalékkal is magasabb árakra számíthatnak a vevők, mint a kerület többi részén.