Habár az ingatlanközvetítők első körben nem sok jóval biztatnak, ha ennyi pénzzel vágnánk bele Budapesten kertes ingatlan vásárlására, mégsem teljesen reménytelen a helyzet, különösen, ha hajlandóak vagyunk megalkudni bizonyos paramétereket tekintve.
Az 50 millió forint szinte semmire sem elég, ha a XIV. és XVI. kerületek kertes ingatlanainak piacán nézünk körül - kezdte Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője. Hiszen családi házat még kifejezetten romosat sem tudunk ennyiért vásárolni, de az ikerházak ára is 50 millió forint felett kezdődik.
Ami leginkább szóba jöhet ezért az árért, az egy házrész, melyek alapterülete 50-60 négyzetmétertől 120-150 négyzetméterig változik. Nyilván a kisebbek esetében jobb állapotú ingatlant kapunk 50 millió forintért, míg a nagyobbaknál felújított állapot esetén 50 millió forint felett jár az ár.
A szokásjog a gond
Ezeknél az ingatlanoknál a fő problémát leginkább a rendezetlen jogi háttér jelenti. Nagyon jellemző ebben a szegmensben, hogy még használati megosztás sincs, csak a “szokásjog” alakítja azt, hogy ki, mire tarthat igényt az osztatlan közös ingatlanon belül. Természetesen minél kevésbé van “lepapírozva” egy ilyen ingatlan tulajdonjoga, annál olcsóbban juthatunk hozzá - magyarázta Sebestyén Tamás.
Aki viszont rendezett jogi hátterű kertes házat szeretne vásárolni, az kénytelen lesz a vásárlásba minimum 60-65 millió forinttal belevágni. De azt is figyelembe kell venni, hogy ezek az ingatlanok is felújítandók, vagyis még jó pár milliót rá kell szánni a rendbetételükre. A jó állapotú, újszerű, 80-150 négyzetméteres kertes házak ára viszont 75-80 millió forintnál kezdődik.
Hasonlóképpen nyilatkozott Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai, régiós vezetője is, aki elmondta, hogy a XI. kerületben 80 millió forintnál indulnak az árak, és ezért az összegért is csak egy erősen felújítandó, 200-300 négyzetméteres kerttel rendelkező iker- vagy sorházat tudunk vásárolni. De még inkább 100 millió forint feletti árakon érdemes belevágni kertes házak vásárlásába errefelé. Sőt vannak olyan kiemelt részei a kerületnek - mint például Kelenvölgy vagy Gazdagrét -, ahol ennél még magasabb szinteken indulnak az árak: ott 130-150 millió forintba kerül egy 150-170 négyzetméteres, közepes állapotú családi ház. Igaz ugyanakkor, hogy a telek mérete is 500-600 négyzetméter legalább.
Amire elég lehet
Ugyanakkor házrészt a XXII. kerületben már megvásárolhatunk akár 50 millió forintnál olcsóbban is. Egy példát is említett erre Nagy Csaba: egy, a Nagytétényi út végén, egy nagyon kulturált részen található, ötlakásos udvarban egy 90 négyzetméteres, jó állapotú, háromszobás, duplakomfortos házrészt, óriási saját kerttel 45 millió forintért kínálnak.
Ami ezen kívül szóba jöhet még, az Budafok, ahol egy erősen felújítandó állapotú házrészt tudunk venni, esetleg Nagytétény szélén, Érd felé ki lehet fogni szintén nem túl jó állapotú családi házakat – tette hozzá Nagy Csaba.
Ha Dél-Pesten nézünk körül, akkor jóval szélesebb választékkal találkozunk ebben az árkategóriában. Mint Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője elmondta, 110 négyzetméteres, háromszobás, önálló családi házat akár 45 millió forintért is vásárolhatunk, igaz felújítandót. Ugyanis az átlagos állapotú, önálló, 50-100 négyzetméteres családi házak ára 30-50 millió forint között mozog a kerületben, míg a felújított, újszerű, 80 négyzetméteres ingatlanoké 40-50 millió forint között alakul.
A szakértő azt is megjegyezte, hogy megfigyelései szerint nincs különbség az önálló családi ház, ikerház és a sorházak négyzetméterárában, és ami még fontos, hogy az összes felsorolt kategóriában, de még feljebb, a 60 milliós házaknál is minimum 5 millió forintot rá kell költeni az ingatlan felújítására: ez lehet fűtéskorszerűsítés, falszigetelés, nyílászárócsere, tető, stb., de egy teljes felújítás természetesen ennél jóval többe kerül.
Amit még érdemes figyelembe venni, amikor a hirdetési árakat nézegetjük, hogy minden kategóriában túlárazás tapasztalható, melynek mértéke a 10-20 százalékot is eléri. Mint Rácz Gyula László elmondta, az eladók nehezen fogadják el a megfelelően pozícionált piaci árat, ami lassabb forgási, eladási időt eredményez a családi házas szegmensben. Mire egy értékesítés során az árazás eléri a piaci szintet, addig egy fél év is eltelhet – tette hozzá a szakértő.
