Aki most újépítésű lakást készül vásárolni, nyilván szeretne megfontoltan dönteni. Ezt támasztják alá a Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítőinek szavai is. Véleményük szerint az érdeklődők most sokkal komolyabban megvizsgálják az egyes projekteket és a bennük épülő lakásokat, mint tették egykor, még az újépítésű piac előző felfutása idején.

Mit kell mérlegelni újépítésű lakás vásárlásánál?

A kérdés, ami újépítésű lakás vásárlásakor alapvetően felmerül az emberekben, hogy hol tudnak olyan ingatlant venni, mely hosszú távon is értékálló befektetést kínál számukra, tehát amivel nem buknak nagyot a későbbiekben. Amellett persze, hogy vagy megfelelő lehetőséget biztosít az ingatlan gazdasági hasznosítására, azaz alapvetően a lakáskiadásra, vagy pedig biztosítja az igényeiknek megfelelő életvitel lehetőségét.



A döntés nem könnyű, hiszen az utóbbi egy évben megszaporodtak a projektek Budapesten, de más vidéki városokban is. Komoly gondban van tehát az, aki ennyi beruházást látva szeretne megfontolt döntést hozni. A lehetőségek száma óriásira nőtt, ugyanakkor ezzel együtt a kockázat is. Hogyan válasszunk tehát közülük?

A legfontosabb: a környezet

Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos-ügyvezetője szerint az egyik legfontosabb szempont újépítésű ingatlan vásárlásánál a lokáció, azaz a helyszín. Természetesen az eltérő élethelyzetek sok egyedi szempontot teremtenek, vannak azonban olyan objektív tényezők, melyeket figyelembe lehet venni a választásnál. Így például azt, hogy az ingatlant körülvevő területeknél milyen értékváltozásra számíthatunk. Ez ugyanis alapvetően meghatározza a megvásárolt ingatlan jövőbeni értékét.

Érdemes fontolóra venni, hogy egy terület a fejlődés mely szakaszában jár. Hiszen lehet, hogy a fejlesztés sok ígéretet tartogat, azonban az is előfordulhat, hogy kockázatot is, valamint egy ideig jelentős kényelmetlenségeket az ott lakók számára. Azt is át kell gondolni, hogy a vásárlásnál az ingatlan jelenértékét kell-e megfizetni, vagy egy jövőbeni, lehetséges árszintet kér a lakásokért a beruházó.

Lecsúszó régiók

Nem árt óvatosnak lenni az olyan projektekkel, melyeket a fejlődés hanyatló szakaszában lévő régióba, illetve külvárosi helyszínre terveznek - hívta fel a figyelmet Balla Ákos. Habár ezek között is találhatók sikeres beruházások, azonban a szigetszerűen elhelyezkedő újépítésű ingatlanok értékállóságát a környezet romlása, pusztulása nagymértékben csökkentheti.

Közép és hosszú távon tehát a legbiztosabb befektetésnek a rendezett, de még további fejlesztési potenciállal bíró környezetben található, előrehaladott kivitelezési stádiumban lévő ingatlanok számítanak. Balla Ákos szerint erre jó példa lehet a Mercedes beruházásainak és a kormány figyelmének köszönhetően kivételes ütemben fejlődő Kecskeméten belül az Arborétum lakópark, ahol több mint 700 új lakás tervezett építésére kerülhet sor.

Ez a lakópark egy több éve belakott lakóövezetben található, ahol már a harmadik fejlesztési ütem zajlik. Mivel futó projektről van szó, így könnyen meg lehet ítélni, hogy a korábban átadott lakások mennyire tartják értéküket, milyen magas a lakások minősége és milyen életminőséget kínálnak az ott lakóknak, vagy hogy felmerültek-e problémák a használat első néhány éve során.

Ha egy ilyen projekt mellett döntünk, azzal elkerülhetők azok a tipikus problémák vagy tervezhetetlen lakásfenntartási költségek, melyekre a vásárlásnál talán nem is gondolunk, mégis meghatározzák az ingatlan későbbi eladhatóságát.

Mérlegeljünk minden egyes beruházást!

Korábban már említettük, hogy egyes projektekben az ingatlanok árazásánál elsősorban a jövő ígéretét veszi figyelembe a beruházó, miközben a jelen nem igazolja vissza az ingatlanhoz társított értéket. Ez egy olyan kockázat a lakásvásárló számára, melyet csak nagyon körültekintően vállalhat. Az induló vagy éppen indulás előtt álló fejlesztések befejezésükig jelentős kockázatot rejthetek magukban. Egy megakadt vagy akár csak elhúzódó kivitelezés esetén a megvásárolt lakás piac által beárazott jelenértéke alacsonyabb lehet a vásárlásra fordított összegnél.



Meg kell tehát vizsgálni minden beruházásnál, hogy az milyen eséllyel indul és készül el. Ehhez ki kell értékelni a projekt állapotát, melynek során nem csak a megálmodott jövőt vesszük figyelembe, hanem az oda vezető út realitását is. Balla Ákos szerint a jelenleg beharangozott nagyobb budapesti társasházépítési projektek ötven százaléka esetében mutatkozik reális esély arra, hogy nem csak meghirdetik vagy elkezdik, hanem be is fejezik majd azokat abban az ütemben, ahogyan ez ma a hirdetésekben szerepel.

Az árak kapcsán érdemes körülnézni a piacon, sőt akár távolabbra tekinteni egy adott városrésznél. Fontos figyelembe venni az ár/érték arányt minden fejlesztésnél, hiszen bár két projekt esetén lehetnek az árak hasonlók, de mégis eltérőek a környezeti adottságok, a műszaki tartalom vagy a projekt állapota.

Rejtett költségek

Mindenképpen vizsgáljuk meg, hogy milyen későbbi költségekre számíthatunk, hogy még a vásárlás előtt tudjunk kalkulálni velük. Próbáljuk végiggondolni a későbbi eladhatóságát a lakásnak: közép és hosszú távon is várhatóan forgalomképes marad-e? Ökölszabály, hogy ott érdemes vásárolni, ahol egyébként is sokan szeretnének lakást venni, és olyan helyszíneket célozzunk meg, amelyek korábban már bizonyítottak. A kockázat ezeknél a legkisebb.



Erre tipikus példaként említette az egyik legfelkapottabb budapesti kerületben, a XI. kerületben elinduló, három ütemben épülő, összesen több mint 700 lakásos Elite Park ingatlanfejlesztését. Hiszen ez az a környék, ahol egyébként is jelentős a vevői érdeklődés, a Dunához és a városközponthoz is közel fekszik, illetve kiváló közlekedési adottságokkal rendelkezik, miközben a társasházak közvetlen környezete kifejezetten csendes és zöld.

A négyzetméterárak ennek ellenére 500-550 ezer forint között alakulnak, igaz ebben nincsenek benne a fajlagosan drágább penthouse-ok és garzonok - tette hozzá. Aki ebben a fejlesztésben vásárol befektetési szándékkal, az a munkahelyek és egyetemek közelsége miatt állandó bérlői keresletre, és magas bérleti díj bevételre számíthat.

Végül pedig azt is megjegyezte a szakértő, hogy bár az elhamarkodott döntés hibáját mindenképpen érdemes elkerülni új lakás vásárlásakor, igyekezzünk nem lemaradni egy-egy jónak tűnő vételről. Hiszen a jó projektekre lecsapnak a gyorsabban döntő befektetők, így mi már csak a gyengébb adottságú maradékból válogathatunk, ami ugyancsak problémát okozhat a későbbi értékállóságot tekintve.