Az elmúlt fél-egy év során 10-15 százalékkal nőtt az eladó ingatlanok száma, miközben a kereslet nem igazán változott - hívta fel a figyelmet Lendvainé Pető Zsuzsanna, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ebből a kínálatból azonban nehéz válogatni - tette hozzá Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ennek oka, hogy egyrészt túl vannak árazva az ingatlanok, másrészt - különösen a házakat tekintve - szinte csak rossz minőségű, jelentős felújításra szoruló ingatlanok találhatók a piacon. Ez pedig azért gond, mert egy felújítás a jelenlegi helyzetben - amikor magasak és tovább kúsznak felfelé az építőanyagárak, miközben a munkaerő is drága, ráadásul hiány is van belőle - nem egyszerű dolog.

Túlárazott, rossz ingatlanok a piacon

El van tolódva a családi házas piac, és ki lehet jelenteni azt, hogy 3-5 millió forinttal túl vannak árazva az ingatlanok minden kategóriában - magyarázta az ingatlanközvetítő. Ha ez a túlárazás eltűnne, akkor szinte biztos, hogy ismét lendületet kapna a dél-pesti ingatlanpiac. Az árletörés ugyanakkor kockázatos dolog, mivel az ügyfelek nehezen törődnek bele abba, hogy nem tudják az általuk elképzelt árakon eladni az ingatlanjukat.

Ennél is nagyobb probléma, hogy ezekért a magas kínálatai árakért olyan ingatlanokat lehet megvásárolni, melyekre még 10-15 millió forintot rá kell költeni. Ilyen felújítási összegre kell számítani például abban a tipikus, gyakran előforduló esetben, amikor valaki eladná két társasházi lakását, hogy ezek árából vásároljon egy 25-30 millió forintos házat.

A gyakorlatban a vevők a 25-30 milliós befektetésükért kapnak egy nem túl jó állapotban lévő “Kádár-kockát”, amiből legfeljebb a falakat lehet megtartani, de adott esetben úgy is felfogható a helyzetet, hogy van egy telkük, és egy biztos alapjuk egy elfogadható lokációban. A felújítással pedig nem csak az a gond, hogy sokba kerül, hanem az is, hogy jelenleg nem egyszerű folyamat a munkaerőhiány és a munkaerő minősége miatt.

A helyzet ugyanis az, hogy a kivitelezőkből többnyire a “gyengébbek” maradtak itthon, a jók közül pedig sokan kimentek az országból. Viszont, akik maradtak és jó szakemberek, azoknak nincs idejük, túlvállalják magukat, annak ellenére, hogy “aranyárban” dolgoznak - jegyezte meg az ingatlanközvetítő.

Nem véletlen, hogy a vevők most elsősorban a felújított, jó állapotú, szép, “extrán kivitelezett” ingatlanokat keresik, és ezekért hajlandóak is megfizetni a magasabb árakat is, mert akkor elkerülhetik a felújítással járó gondokat. Ez azt jelenti, hogy a vevők inkább választják azt az ingatlant 19 millióért, mely korszerűsített és nem kell hozzányúlni, mint hogy 15 millióért vegyenek egy felújítandó lakást - tette hozzá.

Vigyázni kell az újépítésűekkel

A használt lakások piacán jelentkező gondokat az újépítésűek sem nagyon enyhítik. A dél-pesti kerületekben kétféle típusú építkezés figyelhető meg. Az egyik, amikor befektetők megvesznek bontandó házakat a kerület belső, jó lokációjú részein, és ezek helyén 4-6 lakásos társasházakat húznak fel. A másik, amikor a városhatáron, tehát nagyon a kerület peremén, esetleg felszámolt iparterületek vagy főutak közelében építenek fel társasházakat.

Utóbbiaknál olcsóbban meg tudták venni a telket a beruházók, így megéri az építkezés. Ezek jellemzően nagyobb fejlesztések, és nem is ezeket, hanem inkább a kisebbeket fenyegetheti az a veszély, hogy nem kerülnek befejezésre. Ezért a vevőknek óvatosnak kell lenniük, és nem árt tisztában lenni azzal, hogy ki építi azt az ingatlant, utána kellene nézniük a finanszírozási háttérnek, a referenciáknak - tanácsolta a szakértő.

Többnyire egyébként ikerházként vásárolhatunk újépítésű ingatlanokat, melyek alapterülete jellemzően 100-130 négyzetméter között alakul, tehát 4 vagy több szobával rendelkeznek. Ezek ára a 40 millió forintot közelíti. A 4-6 lakásos, kertkapcsolatos társasházakban 30 millió forint környékén vehetünk újépítésű lakásokat a XVIII. kerületben. Ha viszont központi elhelyezkedésű, jó a környék, akkor az ikerházak árai már 40-50 millió forint között alakulnak.

Merre járnak a használt árak?

Kispesten és Pesterzsébeten is leginkább a jó állapotú, 1-1,5 szobás lakások iránt mutatkozik kereslet, 420-480 ezer forintos négyzetméterárakon - jegyezte meg Lendvainé Pető Zsuzsanna. Ennél alacsonyabb árakkal találkozhatunk a XVIII. kerületben: 12 millió forintért lehet venni panellakást például a Havanna lakótelepen, de ezek alapterülete csak 36 négyzetméter. Az 59-60 négyzetméteresekért már 15-16 milliót is elkérhetnek. Az ennél nagyobbak iránt - talán a 17 milliós áruk miatt is - nincs most olyan nagy kereslet, de a kínálat sem túl erős. A téglapépítésű kettő plusz félszobás lakások az Alacska-lakótelepen 20-21 millió forintba kerülnek, a panelek ára 15 millió forint környékén alakul itt. A Lakatoson 15-16 millió forintba kerülnek a másfél szobás lakások - sorolta az árakat Rácz Gyula László.

Alkudozni mértékkel lehet. Lendvainé Pető Zsuzsanna szerint, ha egy ingatlant reális áron kínálnak, akkor minimális az alku mértéke, “szinte semmi”. Rácz Gyula László szerint sem túl sok: általában 0-5 százalék közötti alakul, ritkán előfordul, hogy a 10 százalékos tartományba is belekerül. Utóbbi akkor lehetséges, hogy ha az ingatlan erősen túl van árazva, és elég régóta árulja a tulajdonosa ahhoz, hogy elérkezettnek lássa az időt a továbblépésre. Merthogy a jelentősen túlárazott ingatlanokat nem lehet eladni - jelezte mindkét ingatlanközvetítő.

Mint Rácz Gyula László kifejtette, normál esetben egy társasházi lakás forgási ideje megfelelő árazásnál 30-60 nap között van, míg családi házaké 30-120 nap között alakul. Ha viszont túl van árazva, akkor 8-10 hónapról, akár évekről is beszélhetünk, míg elkel az ingatlan, de az eladáshoz ekkor is az kell, hogy a végén engedjenek az árból. A folyamat persze nehéz, amíg ide eljut az eladó, hiszen úgy vélik, nem az árral vagy az ingatlan adottságaival van a gond, hanem a vevőkkel vagy az ingatlanossal - magyarázta a szakember. Lendvainé Pető Zsuzsanna szerint akár egy hét alatt is elkelhet egy ingatlan, de lehet akár 5 hónap is mire megveszik. Minden attól függ, hogy mennyire reális vagy alkuképes az ár.

Hol keresnek lakást az érdeklődők?

Ami a felkapottabb városrészeket illeti, a XVIII. kerületben kedvelik a vevők a központi elhelyezkedésű Lónyay-telepet, de itt nagyon kevés az eladó ingatlan. Szintén kedvelt a Gloriett-telep és a Bókay-telep, melyek a kerület belső részein helyezkednek el. Sokan eddig húzzák meg a képzeletbeli határt, mondván: ennél kijjebb nem költöznek. Ennek ellenére sok vevő számára vonzó a távolabb elhelyezkedő Szentimre-kertváros, sőt a Ganz-kertváros, annál is inkább, mert modern városi megjelenésű rész, sok újszerű ingatlannal, ellentétben a vidékiesnek ható pestimrei utcákkal. Előnye, hogy a házak itt - szemben Kispesttel - nem az utcafrontra épültek, hanem van egy jelentős előkertjük, és maguk a telkek is nagyobb méretűek.

A XIX. kerületi Wekerle-telepet is többek között azért kedvelik jobban az emberek, mert ott előkertes házak található, nem utcafrontra épültek. Lendvainé Pető Zsuzsanna úgy vélekedett, hogy Kispesten a legkeresettebb városrész a Wekerle-telep. Olyannyira, hogy a Kós Károly téren az árak vetekszenek a belvárosi árakkal. Ennek oka szerinte az, hogy kiemelt, védett építészeti értékről van szó.

Befektetők és lakáskiadás

A befektetők mára jellemzően kikoptak a dél-pesti kerületek piacáról - jelezték a szakemberek. Ennek oka, hogy az olcsó lakások eltűntek, a befektetőknek pedig nem éri meg a kialakult árakon ingatlant venni és felújítani akár kiadásra, akár eladásra.

Igaz ugyanakkor, hogy a kiadó lakásokra továbbra is óriási a kereslet, még úgy is, hogy egy Lakatos-telepi 43 négyzetméteres panellakásért el lehet kérni 100-110 ezer forintot is bérleti díjként, vagy egy kispesti panellakás 130 ezer forintos havi bérleti díjért napok alatt bérlőre talál. “Gyakorlatilag nincs kiadó lakás, ha pedig van, azt nagyon gyorsan ki is adjuk. Egy jó állapotú panellakás bérleti díja körülbelül 2000-2500 Ft/nm/hó áron mozog” - tette hozzá Lendvainé Pető Zsuzsanna.