Az, aki építkezésre szánja el magát, három nagy problémával mindenképpen találkozni fog. Az első, hogy nehezen talál megfelelő adottságú telket, a második, hogy hiányoznak a kellő tapasztalattal és referenciával rendelkező kivitelezők, a harmadik pedig a megfelelő pénzügyi forrás, hogy 7-8 hónapon belül beköltözhessen új otthonába - sorolta Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Mi a helyzet a telkekkel?

Ma Budapesten nagyon kevés az üres, eladó telek. A külső kerületek szélén találni egyet-egyet, de jelentős részüknél már gondok vannak az adottságokkal. Az árak sem alacsonyak, hiszen akár a IV., XV., XVI. vagy XVIII. kerületet nézzük egy 25-30 millió forintos induló árra mindenképpen számíthatunk, míg az átlag valahol 30-50 millió forint között mozog. A jobb adottságú telkek ára pedig a 100 milliót közelíti.

30 millió forintért egyébként már Budán is kaphatunk telket, persze nem a II. vagy a XII. kerületben, ahol 400-500 milliós árak is előfordulnak, de a III. kerületben azért akadnak még hasonló összegű ajánlatok. Igaz ezek mind rossz adottságú ingatlanok: osztatlan közös tulajdonban állnak, nadrágszíj vagy nyeles telkek, esetleg nem áll rendelkezésre valamennyi közmű. Ezért, ha egy elfogadható, normális minőségű telket szeretnénk, akkor inkább 40-60 millió forintos induló árral érdemes kalkulálni a budai oldalon.

Aki megpróbál a lehető legolcsóbban kivitelezni egy családi házat, annak a pesti agglomerációban érdemes körülnéznie, ahol már egy-egy 15 millió forintos ajánlatba is belefuthat. A mérsékeltebb árak oka összefügg az adottságokkal, ezen telkek iránt “nem is kapkodnak” annyira a vevők, hiszen jól ismertek a hátrányai az agglomerációs elhelyezkedésnek egy központibb fekvésű ingatlannal szemben.

Gondok a kivitelezőkkel

A másik nagy probléma, hogy rendkívül szűkössé váltak mára az építőipari kapacitások. A megfelelő tapasztalattal és referenciával rendelkező kivitelezők jelentős része jelenleg nem Magyarországon, hanem külföldön dolgozik, őket pedig semmivel nem lehet most hazacsábítani. Aki viszont nem külföldön dolgozik és jó szakember, az évekre előre be van táblázva megrendelésekkel.

Ez az oka annak, hogy rengeteg dilettáns kivitelező jelent meg, akik szakembernek nevezik magukat. de a legkevésbé sem azok - hívta fel a figyelmet Nagy Andrea, a Balla Ingatlan bel-budai és észak-budai irodájának vezetője. Sokuknak gyakorlatilag eddig semmi közük nem volt az építőiparhoz, mégis “horrorisztikus áron” dolgoznak, miközben arra is lehet számítani részükről, hogy ha a szomszéd többet ígér, akkor átmennek hozzá dolgozni. Véleménye szerint egyébként a minőség hiánya a jövőben okozhat még bőven problémákat a most felépült ingatlanoknál, úgyhogy érdemes lesz erre figyelni.

Ráadásul, míg régen magunk is szervezhettük a kivitelezőket, illetve az egyes szakemberek munkáját, ez ma már nemigen megy. Nem tehetjük meg például azt, hogy fogadunk egy kőművest, aki egy bizonyos fokig felépíti a házat, majd aztán kivárunk a következő mesterember munkájáig, akár egy évet. Ez a megoldás nem működik: generálkivitelezők dolgoznak a piacon, akik csak teljes házak felépítését vállalják, és még azt sem szeretik, ha valaki maga oldja meg például saját szakemberrel a burkolást vagy a festést - magyarázta Nagy Andrea.

Pénzügyi nehézségek

Ami a pénzügyi forrásokat illeti, Balla Frigyes gyors kalkulációja szerint annak, aki családi házat akar építeni mondjuk Észak-Pesten, legalább 50-60 millió forintra lenne szüksége. Ennek felét elviszi a telek megvásárlása, a másik felét a kivitelezés, hiszen az átlagos építési árak ma már 300 ezer forint környékén alakulnak négyzetméterenként. Ez azt jelenti, hogy egy közepes műszaki tartalommal rendelkező, 100 négyzetméteres családi ház építési költsége 30 millió forint.

Ami persze Budán jóval magasabb lehet, ahogy egy jobb adottságú pesti részen is. Nagy Andrea szerint a budai telkeknél az a gond, hogy az árak olyan magasak, melyet nem tudnak az átlag családok kigazdálkodni. Ezekhez ugyanis nem elég egy hitel vagy a CSOK. Ez az oka annak, hogy budai telkeken szinte csak társasház-építésekkel találkozunk. A családi házas építkezések pedig kiszorulnak az agglomerációba, hiszen csak Budapest határain túl vannak még olyan árak, melyek még elfogadhatók egy átlagos vagy annál azért egy kicsit jobb anyagi körülmények között élő család számára.