Élénk piac jellemezte az elmúlt hónapokat, és nagyon valószínű, hogy ez kitart vagy még erőteljesebbé válik az év vége felé közeledve - vélekedett Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Problémát jelent ugyanakkor a gyenge kínálat és a magas árak. Ez elbizonytalanítja azokat, akik el akarják adni az ingatlanjukat, mert nem látják maguk előtt a továbblépési lehetőséget.

Tipikus helyzetek

Gyakran találkozni most a piacon olyan eladókkal, akik az értékesítési folyamat során meggondolják magukat. Belevágnak ugyan egy eladásba, meghirdetik az ingatlant, megbíznak egy ingatlanközvetítőt, de egy idő után feladják. Sokan közülük csak menet közben szembesülnek azzal, hogy bár el tudnák adni mondjuk 20 millió forintért a panellakásukat, viszont nem tudnak 40 millióért az elképzelésüknek megfelelő családi házat vásárolni - magyarázta a szakember.

A másik tipikus eset az, amikor valakinek nincs még ingatlantulajdona, de összegyűjtött 3-4 millió forintot, és hitel segítségével vágna bele a vásárlásba. Amikor viszont elkezd keresgélni, kiderül, hogy ez az összeg nem lesz elegendő önerőként egy számára megfelelő ingatlanra. Sokan vannak ilyen helyzetben, mert a kerületben a vevőknek legalább 70 százaléka hitelt is igénybe vesz a vásárláshoz.

Ráadásul az októberben életbe lépő, a hitelezést érintő változások még inkább elbizonytalanítják a helyzetüket. Rácz Gyula László azonban nem számít arra, hogy jelentősebb hatással járna a szigorítás az ingatlanpiacra, bár nagyon valószínű, hogy lesznek olyanok, akik kihullanak a vevők közül, míg másoknak halasztaniuk kell a vásárlást fél-egy évvel.

A panel és a szépen felújított megy

Jelenleg ahhoz, hogy bármilyen lakást vásároljunk hitelre, legalább 4-5 millió forint önerőre szükség van. Ilyen összeggel érhető el egy 20-25 millió forintos lakás. Nem véletlen, hogy ezen az áron kínált lakások - alapvetően a panellakások - iránt mutatkozik most a legnagyobb kereslet. A panelek a legolcsóbbak az ingatlanpiaci kínálatban, ráadásul praktikusak, könnyen berendezhetők, és még a fenntartási költségük is versenyképes. Ezzel szemben a 2000-es évek után épült társasházi lakásoknál a szigorúbb tervezési szabályok miatt egy-egy ingatlan akár 2-3 négyzetmétert is veszít a hasznos térből, nehezebb berendezni a meglévő bútorokkal, és sokszor csak méretre készített bútorral használható.


A panelek mellett másik népszerű kategóriát a jó állapotú ingatlanok jelentik, azok, melyekhez egyáltalán nem kell hozzányúlni. Ennek kapcsán Rácz Gyula László viszont arra a problémára hívta fel a figyelmet, hogy a felújításra szoruló ingatlanok tulajdonosai gyakran csak 1-2 millióval áraznak a felújított ingatlanok alá, holott a felújítás költsége lényegesen magasabb: akár 4-5 millió forinttal is lehet számolni. Az aránytalanságot a vevők látják, ezért az így árazott ingatlanok addig nem kerülnek értékesítésre, ameddig nem történik árkorrekció. Ez sok esetben több hónap is lehet.

Jobban járnának tehát a tulajdonosok, ha szakembert bíznának meg az ingatlan árának meghatározásával, mert ezáltal elkerülhető lenne az, hogy az ingatlanjuk fél-egy évig a piacon maradjon anélkül, hogy különösebb érdeklődés mutatkozna iránta. Miközben egy jól árazott lakás állapottól teljesen függetlenül egy-két hét alatt elkel, akár a tulajdonos elképzelésénél magasabb áron is.

Hol járnak az árak?

Ami az árakat illeti, 10 millió forint körüli összegért csak a többlakásos udvari lakásokat kaphatunk, a panelek 14-15 milliónál indulnak a kerületben. Ezért az árért egyszobás, 30 négyzetméteres garzont kaphatunk. A másfél szobás panelek ára 15-20 millió forint között alakul, míg az 50-70 négyzetméteresek 20-26 millió forintba kerülnek. De a négyemeletesekben található, 67-75 négyzetméteres panelek eladási ára akár a 30 millió forintos szintet is karcolhatja.

Alkudni persze lehet az árakból, és ez szinte kötelező is a hazai piacon. De egy jól árazott lakás esetében persze maximum fél százalék lehet az elérhető alku mértéke. A túl merész alkudozásból viszont sértődés lehet, emiatt a vevőknek érdemes racionálisan közelíteni a kérdéshez, ha egy ingatlan megvásárlását komolyan gondolják.

De visszatérve az árakhoz: a családi házak piacán 30-40 millió forintért kockaházakat kapunk, melyekhez 40 éve nem nyúltak hozzá a tulajdonosaik. 40-50 millió forintba azok a ‘80-as években épült, többszintes épületek kerülnek, melyekre szintén ráfér egy komolyabb felújítás, hiszen a burkolatok és a nyílászárók sokszor még nem kerültek cserére.

A téglalakásoknál leginkább újszerű, 10-15 éves, lakóparki lakásokat találunk a XVIII. kerületi kínálatban. Ezek közül a másfél szobás, 40-50 négyzetméteresek ára 22-25 millió
forint, a 55-65 négyzetméteresek 26-32 millió forintba kerülnek, míg a 70 négyzetméter felettiek ára akár 40 millióig is felkúszhat. Félmillió forintos négyzetméterárakról beszélhetünk tehát, vagyis szinte azonos árban vannak a kerületi újépítésűekkel.

Mi a helyzet az újépítésűeknél?

Az is igaz ugyanakkor, hogy az újépítésűek ára is folyamatosan, és elég meredeken emelkedik: a korábbi, kerületi, 500 ezer forintos átlag négyzetméterárak az újépítésű lakásoknál ma már 550 ezres árat jelentenek. Hasonló a helyzet az újépítésű ikerházaknál is: azok, amelyek tavaly még 40 millió forintba kerültek, idén már csak 50 millió forintért vásárolhatók meg.

Ennyit emeltek eddig az árakon a beruházók, és ez még nem a vége. A merész áremelés persze azért kockázatos, mert ebben a lokációban nem biztos, hogy a túl magasra beállított árakon is lesz vevő az ingatlanokra. Annál is inkább, mert a vevők egyébként is bizonytalanok az újépítésűek megvásárlásánál, így lehet, hogy inkább újszerű ingatlan mellett döntenek.

Ha viszont ez a forgatókönyv következik be jövőre - vagyis a magas árak és a bizonytalanságok miatt az újlakások között keresgélők inkább egy újszerű ingatlant választanak -, akkor számíthatunk arra, hogy hamarosan tovább szűkül majd az egyébként is szerény kínálat - vélekedett a Balla Ingatlan szakértője.