„Míg az elmúlt éveket a töretlen lendület jellemezte a balatoni ingatlanpiacon, a helyzet most úgy áll, hogy a nyár folyamán egy kis megtorpanás következett be, miután az újépítésű ingatlanok árai elértek egy lélektani határt.” - hívta fel a figyelmet Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakmai vezetője.

Több oka is van ennek a megtorpanásnak. Az egyik az, hogy a kivitelezési költségek folyamatos emelkedése miatt tavasszal ismét árat emeltek a beruházók, hiszen hozzá kellett igazítani az értékesítési árat a növekvő kiadásaikhoz, miközben természetesen némi profitra is szerettek volna szert tenni. Nem is csekély mértékű volt ez az emelkedés: a tavaly nyári árszintekhez képest akár a 20-30 százalékot is elérte. Az így kialakult árak viszont már sokkolóan hatottak a vevőkre. Ez pedig tagadhatatlanul visszafogta az érdeklődést.

Egy másik oka is van azonban a lassulásnak, mégpedig az, hogy elkezdtek kifogyni a készletek, vagyis a beruházásoknál már csak a maradékból válogathattak az érdeklődők, olyan lakásokból, melyek nem a legideálisabb adottságokkal rendelkeztek. Ráadásul ezek a “kompromisszumos” lakások kerültek idén jóval többe, mint tavaly.

„Emellett azt is meg kell említeni, hogy a szűkös építőipari kapacitások miatt lassabban haladtak az építkezések a tervezettnél, így nyáron még sok esetben nem láttak olyan készültségi fokú projekteket az érdeklődők, ami vásárlásra ösztönözte volna őket. Hiszen egy olyan ingatlannál, melynél már pontosan látható, hogy mi lesz a végeredmény, sokkal nagyobb kedvvel vásárolnak az emberek. Ez most látszik igazán, az őszi hónapokban, amikor előrehaladottabb állapotban került egy-egy fejlesztés.” - tette hozzá Krausz Gábor.

Minden ettől függ

És, hogy miért olyan fontos a Balaton esetében az újépítésű ingatlanpiac? Azért, mert az újépítésű ingatlanoknak a legnagyobb forgalma, ezekből adják el a legtöbbet az ingatlanközvetítők, hiszen az elmúlt években gombamód szaporodtak az ingatlanberuházások a Balaton partján. És persze teljes mértékben meghatározzák az ingatlanpiac többi részét is az árakat tekintve.

Így például a magasra kúszó újépítésű négyzetméterárak hatására megindultak felfelé a használt családi házak árai is, hiszen itt korábban még megfizethető árakat találtak a vevők. Ma egy használt családi ház ára 30-40 millió forint között alakul a Balatonnál, ami elfogadható összeget jelent sokak számára, szemben egy újépítésű családi ház 60-65 millió forint körüli költségével.

Most már ilyen összeggel kell számolni, mert a telkek tovább drágultak: 15 millió forintnál olcsóbban nemigen kapunk valamirevaló építési telket Siófokon, de a külső részeken is 10 millióba kerülnek a régebben 5-6 millióért kínált telkek. Ehhez pedig hozzájön még a kivitelezés négyzetméterenkénti 400-500 ezer forintos költsége, így egy 100 négyzetméteres ház esetében nyugodtan számolhatunk az előbb említett 65 milliós összeggel.

Mennyiből jön ki?

Korábban sokkal vonzóbb volt az építkezés, hiszen 300-340 ezres négyzetméterenkénti kivitelezési árakkal lehetett számolni, és a telekárak is jóval alacsonyabbak voltak, így 40 millió forintból kijött a nappali plusz háromszobás családi ház. Ez pedig még vállalható költség volt az emberek számára, hiszen eladva a 30 millió forintos lakásukat - ugyanis a panellakások ára 20-25 millió forint között alakult, míg egy 60-70 négyzetméteres téglaépítésűé elérte a 30 milliót is - némi állami támogatással vagy hitellel bele tudtak vágni családi ház építésébe. Ma már azonban a 65 milliós ár esetében ez nem megy.

Ugyanakkor az újépítésű, Balatonra néző apartmanok esetében az átlagár ennél is magasabb: 800 ezer, 1 millió forintos négyzetméterárakról van szó, de egy közvetlen vízparti, felsőkategóriás, panorámás penthouse esetén meg kell barátkozni az 1,1-1,2 millió forintos árral is. Akadnak persze ennél is drágább ajánlatok, olykor 1,5 millió forintos négyzetméterárig is felmennek a beruházók. Persze ilyen esetben nem igazán lehet azt állítani, hogy kapkodnak értük a vevők - derült ki az ingatlanközvetítő szavaiból.

Ezekkel az árakkal egyelőre még barátkoznak a vevők, és a befektetők is érezhetően nagyon óvatossá váltak, hiszen egy ilyen összegű befektetés jóval nagyobb kockázatot rejt magában, és inkább a biztos államkötvények irányába mozdultak.

Mindezek ellenére jelenleg ismét tapasztalható némi aktivitás a balatoni ingatlanpiacon. Ez valószínűleg a hosszan tartó jó időnek volt köszönhető, hiszen rengetegen voltak hétvégenként, szeptemberben és októberben a Balatonnál. Persze, azért ne olyan lendületre gondoljunk, mint a tavaly nyári, de Krausz Gábor szerint a most látható pezsgés némi bizakodásra adhat okot. Úgy érzi, hogy az érdeklődés és pénz is még megvan a piacon, csak a nagyméretű árváltozásokkal “össze kell csiszolódnia”.

Marad az emelkedés

Arra persze nem számíthatnak a vevők, hogy az ingatlanok a jövőben olcsóbbak lesznek, sőt a kereslet visszaesése ellenére is inkább további áremelkedés várható. A forgalom szűkülésének hatása inkább abban nyilvánul meg, hogy megcsappan az új beruházások száma. A mostani projektek még kifutnak - az utolsó lakások várhatóan 2021-re átadásra kerülnek -, de az már nem látszik, hogy újabb, nagyobb beruházásokba is belevágnának a fejlesztők. Nem lehet ugyanis tudni, hogy a megnövekedett ÁFA, a dráguló kivitelezési költségek és a magas telekárak mellett mennyire lesznek piacképesek ezek a lakások.

„Ami talán még segíti a balatoni ingatlanpiacot az a falusi CSOK, melyet a déli part több települése esetében is igénybe lehet venni, jó közlekedési adottságokkal rendelkező, Siófok-közeli helyszíneken is. Az ingatlanközvetítő tapasztalatai pedig azt mutatják, hogy van is erre érdeklődés. Emellett 2020. január 1-jétől érvényes lesz rájuk az áfavisszaigénylés is 5 millió forintig. Az érintett települések lehetnek tehát az elkövetkező évek nyertesei az ingatlanpiacon.” - vélekedett Krausz Gábor.